İncek’te inşaat öncesi proje aşamaları, bölgenin kendine has imar dinamikleri ve zemim yapısı sebebiyle titiz bir hazırlık dönemi ister. Ankara’nın hızla büyüyen, modern yapılaşmanın merkezi haline gelen bu bölgesinde bir yapı inşa etmeden önce atılan adımlar, binanın ömrünü ve yasal uygunluğunu belirler. Doğru planlama yapılmadan başlanan işler, ilerleyen zamanlarda maliyet artışlarına ve hukuki engellere yol açar. Bu yüzden arsa seçiminden ruhsat alımına kadar giden yol, teknik bilgi ve profesyonel bir yaklaşım mecburiyeti taşır.
Arsa Seçimi ve Mülkiyet Durumu Kontrolü
Yapılaşma niyetinde olanlar için ilk durak doğru arsayı bulmaktır. İncek bölgesinde arsa arayışında konum kadar, parselin yasal statüsü belirleyicidir. Tapu kaydı üzerinde herhangi bir şerh, ipotek veya haciz olup olmadığı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarından teyit edilmelidir. Mülkiyetin hisseli veya müstakil olması, projenin başlama hızını doğrudan değiştirir. Hisseli tapularda diğer paydaşların onayı şarttır. Bu durum bazen zaman kaybına sebep olur. Müstakil tapular ise karar alma mekanizmasını hızlandırır.
Arsanın çap belgesinin alınması sınırların netleşmesini sağlar. Kadastro müdürlüklerinden temin edilen bu belge, arsanın köşe noktalarını koordinatlı şekilde verir. Sınır ihlallerinin önüne geçmek adına aplikasyon krokisi hazırlatılır. Harita mühendisleri arsanın yerini kazıklarla işaretler. Bu işlem sayesinde komşu parsellere taşma riski ortadan kalkar.
İmar durum belgesi ve yapılaşma koşulları
Belediyeden alınacak imar durum belgesi, arsa üzerine ne kadar büyüklükte ve yükseklikte bina yapılabileceğini gösterir. İncek bölgesi, villaların yoğun olduğu alanlar ile yüksek katlı konutların bulunduğu bölgeler olarak ayrışır. Ayrık nizam veya bitişik nizam yapılaşma şartları bu belgede yazar. Emsal (KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS) değerleri, inşaatın toplam metrekaresini tayin eder.
Çekme mesafeleri binanın yola ve komşu parsellere ne kadar yaklaşabileceğini sınırlar. Ön bahçe, yan bahçe ve arka bahçe mesafelerine uymak zorunludur. Kot alınan nokta, binanın yüksekliğinin hesaplanmasında referans kabul edilir. Yol kotu veya tabii zemin kotu uygulamaları, arazinin eğimine göre değişir. Bu veriler mimari projenin sınırlarını çizer.
Zemin Etüdü ve Jeolojik Verilerin Toplanması
Yapı güvenliği, sağlam bir zemin üzerine inşaat yapmakla başlar. Zemin etüdü, arazinin yer altı yapısını anlamaya yarar. İncek’in coğrafi yapısı kayalık alanlar ve yumuşak zeminler barındırır. Sondaj çalışmaları ile zeminden numuneler alınır. Laboratuvar ortamında bu numuneler test edilir. Zeminin taşıma gücü, oturma riski ve yeraltı su seviyesi bu testlerle ortaya çıkar.
Deprem yönetmeliğine uygun statik hesaplamalar yapabilmek adına zemin sınıfının tespiti şarttır. Jeofizik mühendisleri sismik ölçümler yaparak zeminin deprem dalgalarına vereceği tepkiyi ölçer. Hazırlanan rapor, statik projenin temelini oluşturur. Yanlış zemin verisi, binanın statik hesaplarının hatalı olmasına neden olur. Bu da binada çatlaklara veya daha ciddi hasarlara yol açar. Raporun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı formatına uygun olması onay aşamasında işleri kolaylaştırır.
Mimari Konsept ve İhtiyaç Programı
Teknik veriler toplandıktan sonra tasarım aşaması başlar. Mimar, arsa sahibinin isteklerini dinler ve bir ihtiyaç programı hazırlar. Kaç oda istendiği, salon büyüklüğü, mutfak tipi gibi detaylar listelenir. Kullanıcı alışkanlıkları tasarımın yönünü belirler. İncek konut projeleri genellikle geniş bahçe kullanımı ve ferah iç mekanlar üzerine kurgulanır.
Hazırlanan program doğrultusunda eskiz çalışmaları yapılır. Leke çalışmaları ile binanın arsa üzerindeki konumu ve yönelimi araştırılır. Güneş ışığından maksimum düzeyde faydalanmak, rüzgar yönünü hesaba katmak enerji verimliliği getirir. Avan proje çizimleri, yapının kütlesel formunu ve kat planlarını somutlaştırır. Üç boyutlu görseller ile yapı sahibinin binayı zihninde canlandırması kolaylaşır.
Isı ve ses yalıtımı planlaması
Modern yapılarda konfor şartları yalıtım kalitesiyle ölçülür. Dış duvar kalınlıkları, pencere açıklıkları ve çatı detayları ısı kaybını minimize edecek şekilde çizilir. Enerji Kimlik Belgesi alabilmek için belirli standartları yakalamak şarttır. Ses yalıtımı ise özellikle bitişik nizam yapılarda veya işlek caddelere yakın parsellerde huzurlu bir yaşam alanı kurar. Katlar arası ses geçişini engelleyen şap altı malzemeler ve duvar detayları projeye işlenir.
Resmi Projelerin Hazırlanması ve Disiplinler Arası Koordinasyon
Avan proje üzerinde mutabık kalındıktan sonra resmi ruhsat projeleri çizilir. Bu aşama mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi ve makine mühendisinin ortak çalışmasını zorunlu kılar. Her disiplin kendi projesini hazırlar ancak projelerin birbiriyle çakışmaması esastır. Kirişlerin tesisat borularını engellememesi veya elektrik panolarının mimari estetiği bozmaması için koordinasyon toplantıları yapılır.
Tint mimarlık, 200’ü aşkın projede edindiği birikimle disiplinler arası bu uyumu başarıyla yönetir. Ankara dışında İzmir, Eskişehir ve Muğla gibi şehirlerde de modern projeler üreten ofis, ruhsat süreçlerindeki bürokratik engelleri aşma konusunda tecrübelidir. Kullanıcıların yaşam kalitesini yükseltmeyi hedefleyen tasarımlar, resmi kurumların istediği standartlarla örtüşür.
Statik proje ve betonarme hesapları
İnşaat mühendisleri, mimari projeyi baz alarak binanın taşıyıcı sistemini kurgular. Kolon yerleri, kiriş boyutları ve döşeme kalınlıkları hesaplanır. Statik proje, binanın kendi ağırlığını ve hareketli yükleri güvenle zemine aktarmasını hedefler. Demir donatı detayları ve beton sınıfı bu projede netleşir. İncek bölgesinin deprem riski göz önüne alınarak süneklik düzeyi yüksek sistemler tercih edilir.
Elektrik ve mekanik tesisat projeleri
Binanın damarları sayılan tesisat sistemleri, yaşam konforunu belirler. Elektrik projesinde priz yerleri, aydınlatma hatları, zayıf akım kablolamaları (internet, TV) ve paratoner sistemi planlanır. Akıllı ev sistemleri isteniyorsa altyapısı buna göre kurgulanır. Mekanik projede ise ısıtma sistemi, sıhhi tesisat, pis su giderleri ve havalandırma kanalları çizilir. Kombi yeri, klima dış ünite alanları gibi detaylar mimari cepheye zarar vermeden konumlandırılır.
Yapı Ruhsatı Başvurusu ve Belediye Onayları
Tüm projeler tamamlandığında yapı ruhsatı için ilgili belediyeye başvuru yapılır. İncek bölgesi genellikle Gölbaşı Belediyesi yetki alanındadır. Hazırlanan proje dosyası, tapu, çap, imar durumu, zemin etüdü raporu ve mühendislerin oda kayıt belgeleri ile birlikte sunulur. Belediye fen işleri veya imar müdürlüğü yetkilileri projeleri inceler.
İmar yönetmeliğine, yangın yönetmeliğine ve sığınak yönetmeliğine uygunluk kontrol edilir. Eksik veya hatalı görülen kısımlar revize edilmek üzere geri gönderilir. Düzeltmeler yapıldıktan sonra proje onayı verilir. Proje onayının ardından harçlar yatırılır. Yol katılım payı, kanal katılım payı gibi kalemler belediye veznesine ödenir.
Müteahhitlik ve Şantiye Şefliği Hizmetleri
Ruhsat alabilmek için yapım işini üstlenecek bir müteahhit ile anlaşmak şarttır. Müteahhit, inşaatın fen ve sanat kurallarına uygun yapılacağını taahhüt eder. Ticaret odası kaydı ve müteahhitlik yetki belgesi bulunması zorunludur. Yapı sahibi ile müteahhit arasında noter huzurunda sözleşme imzalanır. Bu sözleşme işin süresini, maliyetini ve teknik şartlarını kayıt altına alır.
Şantiyede teknik sorumlu olarak bir şantiye şefi bulunur. Mimar veya mühendis olan şantiye şefi, iş güvenliğinden ve projenin birebir uygulanmasından sorumludur. SGK açılışı yapılır ve şantiye elektriği ile suyu bağlanır. Artık fiili olarak inşaata başlama zamanı gelmiştir.
Yapı Denetim Firmasının Atanması
Türkiye’deki inşaat sisteminde yapı denetim firmaları kilit rol oynar. Bu firmalar bakanlık tarafından havuz sistemi üzerinden otomatik olarak atanır. Arsa sahibi yapı denetim firmasını kendisi seçemez. Atanan firma, projenin başından sonuna kadar imalatları denetler. Demir bağlanırken, beton dökülürken yerinde kontrol yapar. Numuneler alarak laboratuvara gönderir. Yapı denetim onayı olmadan bir sonraki imalat aşamasına geçilemez. Hakediş ödemeleri, yapı denetim firmasının onayladığı ilerleme seviyesine göre yapılır.
Maliyet Analizi ve Bütçe Planlaması
İnşaata başlamadan önce gerçekçi bir bütçe hazırlamak, işin yarım kalmasını önler. Metraj çalışmaları ile binada kullanılacak demir, beton, tuğla, seramik gibi malzemelerin miktarı hesaplanır. Piyasa fiyatları üzerinden birim maliyetler çıkarılır. İşçilik giderleri, ruhsat harçları ve beklenmeyen giderler bütçeye eklenir.
Enflasyonist ortamlarda malzeme fiyatlarındaki değişimler bütçeyi zorlar. Bu yüzden maliyet hesabında bir miktar sapma payı bırakmak akılcıdır. Nakit akış tablosu hazırlayarak ödemelerin hangi aylarda yoğunlaşacağı görülür. Finansman kaynağı öz sermaye mi yoksa banka kredisi mi olacak sorusu bu aşamada yanıt bulur.
Uygulama Detayları ve Malzeme Seçimi
Kaba inşaat bittikten sonra ince işler başlar. Bu aşamada estetik kararlar devreye girer. Dış cephe kaplaması, zemin döşemeleri, mutfak dolapları ve banyo vitrifiyeleri seçilir. Tint Mimarlık gibi profesyonel ofisler, mahal listesi hazırlayarak hangi mekanda hangi malzemenin kullanılacağını netleştirir. Renk, doku ve kalite standartları önceden belirlenir.
Islak hacimlerde su yalıtımı detayları kritiktir. Balkon ve teras giderlerinin doğru eğimle verilmesi su birikmesini engeller. Çatı kaplamasında iklim koşullarına dayanıklı malzemeler tercih edilir. İç mekanda kullanılan boyaların insan sağlığına zararsız olması istenir. Aydınlatma armatürlerinin seçimi mekanın atmosferini değiştirir.
Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi
İncek’teki yapıların değerini artıran unsurlardan biri çevre düzenlemesidir. Bahçe duvarları, yürüyüş yolları, araç giriş rampaları projelendirilir. Bitkisel peyzajda Ankara iklimine uygun türler seçilir. Otomatik sulama sistemleri bahçe bakımını kolaylaştırır. Dış mekan aydınlatması güvenlik ve estetik açısından işlev görür. Yağmur suyu toplama sistemleri kurarak bahçe sulamasında tasarruf etmek mümkündür.
İnşaat öncesi süreç, karmaşık gibi görünse de adım adım ilerlendiğinde yönetilebilir bir hal alır. Her bir aşama, bir sonrakinin temelini atar. Acele etmeden, kurallara tam uyarak ve uzmanlarla çalışarak ilerlemek, hayal edilen yapıya kavuşmanın en güvenli yoludur. Hatalı bir başlangıç, telafisi zor sonuçlar doğurur; doğru planlama ise huzurlu bir yuvanın anahtarını verir.