Türkiye’de yapı stoku ve şehirleşme süreçleri üzerine konuşulduğunda sıkça karşılaşılan kavramlardan biri “İmar Barışı”dır. Peki, bu terim tam olarak neyi ifade eder? Hangi ihtiyaçlar doğrultusunda ortaya çıkmıştır ve ne gibi sonuçlar doğurmuştur? Amacımız, konuyu karmaşık hukuki detaylara boğmadan, herkesin anlayabileceği bir dilde açıklamaktır.
İmar Barışı Kavramının Açıklaması
İmar Barışı, temel olarak, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı şekilde inşa edilmiş yapıların kayıt altına alınarak yasallık kazanmasını hedefleyen bir düzenlemeyi tanımlar. Devletin, belirli bir tarihten önce yapılmış olan bu tür yapılar için, belirli şartlar ve ödemeler karşılığında Yapı Kayıt Belgesi vermesi esasına dayanır. Bu belge, yapının mevcut haliyle kullanımına devam edilmesine olanak tanır.
Hangi tür yapıları kapsar?
Düzenleme genellikle geniş bir yelpazeyi hedefler. Konutlar, ticari iş yerleri, sanayi tesisleri gibi farklı kullanım amaçlarına sahip yapılar imar barışı kapsamına girebilmiştir. Kırsal veya kentsel alanda bulunması fark etmeksizin, belirlenen tarihten önce tamamlanmış veya inşası devam eden kaçak bölümler içeren yapılar için başvuru imkanı tanınmıştır. Ancak, başkasına ait araziler üzerine, Hazine arazilerine izinsiz yapılmış bazı yapılar veya imar planlarında özel amaçlara (yol, park, donatı alanı gibi) ayrılmış yerlerdeki kaçak yapılar genellikle kapsam dışında tutulur veya özel koşullara tabi olur.
Neden gündeme geldi?
İmar Barışının ortaya çıkışının ardında yatan temel sebeplerden biri, Türkiye genelinde yıllar içinde birikmiş olan çok sayıdaki ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı sorunudur. Milyonlarca yapının bu durumda olduğu tahmin ediliyordu. Bu durum, hem mülkiyet sorunlarına yol açıyor hem de devletin bu yapıları denetlemesini, vergilendirmesini zorlaştırıyordu. Ayrıca, bu yapıların birçoğu fiilen kullanılıyor ve vatandaşların barınma veya iş yeri ihtiyacını karşılıyordu. Yıkım kararlarının uygulanmasındaki zorluklar, sosyal ve ekonomik maliyetler de göz önüne alındığında, devlet bu fiili durumu kayıt altına alarak bir çözüm üretme yoluna gitmiştir. Ekonomik beklentiler, yani başvuru ve kayıt bedelleri üzerinden gelir elde etme amacı da düzenlemenin motivasyonlarından biri olmuştur.
İmar Barışı Başvuru Süreci ve Şartları
Geçmişte uygulanan imar barışı düzenlemelerinde başvuru süreci genellikle dijital platformlar üzerinden yürütülmüştür. Vatandaşların, yapının durumuyla ilgili beyanlarda bulunması ve gerekli bilgileri sisteme girmesi beklenmiştir.
Kimler başvurabildi?
Yapı malikleri veya hissedarları, imar barışı için başvuru yapabilen kişilerdi. Kiracılar veya yapıyla doğrudan mülkiyet ilişkisi olmayan kişilerin başvuru hakkı bulunmuyordu. Başvurunun geçerli sayılabilmesi için yapının belirli bir tarihten (genellikle kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki bir tarih) önce inşa edilmiş olması şartı aranıyordu.
Gerekli belgeler nelerdi?
Başvuru sırasında genellikle tapu bilgileri, yapının adresi, metrekaresi, kullanım amacı gibi temel bilgiler talep edilmiştir. Başvuru sahibinin kimlik bilgileri de sistem üzerinden doğrulanmıştır. Bazı durumlarda yapının mevcut durumunu gösteren basit krokiler veya fotoğraflar istenebilmiştir. Süreç, vatandaşın kendi beyanına dayalı ilerlemiştir. Bu durum, sonrasında bazı sorunlara yol açsa da başvuru sürecini hızlandırmayı amaçlamıştır.
Yapı kayıt belgesi nedir?
Başvurunun onaylanması ve belirlenen kayıt bedelinin ödenmesi sonrasında düzenlenen belgeye Yapı Kayıt Belgesi denir. Bu belge, yapının ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı kısımlarının devlet tarafından kayıt altına alındığını gösterir. Önemle belirtmek gerekir ki, Yapı Kayıt Belgesi bir imar izni veya yapı ruhsatı değildir. Yapının depreme dayanıklı veya imar mevzuatına tamamen uygun olduğu anlamına gelmez. Sadece, mevcut haliyle kullanımına izin verildiğini ve yıkım kararlarının durdurulduğunu ifade eder. Ayrıca, bu belge sayesinde yapılar elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri resmi olarak alabilmiştir.
Ödeme süreci nasıl işledi?
Yapı Kayıt Belgesi alabilmek için başvuru sahiplerinin belirli bir bedel ödemesi gerekiyordu. Bu bedel genellikle yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri ile yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden belirli bir oran (örneğin %3 veya %5 gibi) uygulanarak hesaplanıyordu. Ödemeler peşin veya taksitli olarak yapılabiliyordu. Ödemenin tamamlanması, belgenin geçerliliği için zorunluydu.
İmar Barışının Getirdiği Avantajlar
İmar Barışı düzenlemesi, uygulandığı dönemlerde bazı önemli faydalar sağlamıştır.
Mülkiyet sorunlarının çözümü
Ruhsatsız yapılar nedeniyle kat mülkiyeti kurulamayan binalarda, Yapı Kayıt Belgesi alınmasıyla birlikte kat mülkiyetine geçiş kolaylaşmıştır. Bu durum, daire sahiplerinin mülkiyet haklarının daha net bir şekilde tanımlanmasına olanak tanımıştır. Tapu işlemleri ve alım satım süreçleri daha düzenli hale gelmiştir.
Yapıların yasallaşması
En belirgin avantaj, milyonlarca yapının üzerindeki yıkım tehdidinin ortadan kalkması ve mevcut haliyle kullanımının yasal bir zemine oturmasıdır. Bu, vatandaşların barınma güvencesini artırmış, yapılarla ilgili idari para cezalarının uygulanmasını engellemiştir. Elektrik, su gibi temel hizmetlere resmi aboneliklerin yapılabilmesi de yaşam kalitesini doğrudan etkileyen bir diğer olumlu gelişme olmuştur.
Ekonomik katkıları
Devlet açısından bakıldığında, Yapı Kayıt Belgesi bedellerinden önemli miktarda gelir elde edilmiştir. Bu gelirlerin genellikle kentsel dönüşüm projelerinde veya altyapı yatırımlarında kullanılması hedeflenmiştir. Ayrıca, kayıt altına alınan yapıların emlak vergisi gibi düzenli vergilere tabi olmasıyla kamu gelirlerinde bir artış potansiyeli doğmuştur. İnşaat sektörü ve emlak piyasası üzerinde de kısa vadeli canlandırıcı etkileri gözlemlenmiştir.
İmar Barışına Yönelik Eleştiriler ve Dezavantajlar
Sağladığı kolaylıkların yanında, İmar Barışı uygulamaları ciddi eleştirilere ve tartışmalara da konu olmuştur.
Kentsel dönüşüm riskleri
Eleştirilerin başında, imar barışının plansız ve sağlıksız yapılaşmayı teşvik ettiği iddiası gelir. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, mühendislik hizmeti almadan inşa edilmiş, denetimsiz yapıların yasallaştırılması, kentsel dönüşüm süreçlerini sekteye uğratma potansiyeli taşımaktadır. Güvenli ve planlı kentler oluşturma hedefiyle çeliştiği düşünülmektedir.
Güvenlik endişeleri
Yapı Kayıt Belgesi, yapının sağlamlığına dair bir güvence vermez. Ruhsatsız veya projeye aykırı inşa edilmiş bir yapının deprem veya diğer afetler karşısındaki dayanıklılığı belirsizdir. Bu durum, özellikle büyük depremler sonrasında daha da belirginleşen bir endişe kaynağıdır. Barış adı altında, potansiyel olarak güvensiz yapıların kullanımına devam edilmesi, can ve mal güvenliği açısından ciddi riskler barındırır.
Eşitsizlik tartışmaları
İmar Barışı, kurallara uygun şekilde, gerekli izinleri alarak, maliyetlere katlanarak yapı inşa eden vatandaşlar ile kurallara uymayanlar arasında bir eşitsizlik yarattığı yönünde eleştirilmiştir. Mevzuata aykırı davranmanın bir nevi ödüllendirilmesi olarak algılanmış, gelecekte benzer ihlallerin tekrarlanmasını teşvik edebileceği endişesi dile getirilmiştir. Hukuka ve kurallara olan güveni zedelediği de ifade edilenler arasındadır.
İmar Barışı Sonrası Durum
İmar Barışı başvuruları belirli bir süre için geçerliydi ve bu süreler dolmuştur. Güncel olarak (Mayıs 2025 itibarıyla) genel bir imar barışı uygulaması aktif değildir. Ancak geçmişte alınan Yapı Kayıt Belgeleri’nin hukuki durumu ve sonuçları devam etmektedir.
Yapı kayıt belgesinin hukuki niteliği
Tekrar vurgulamak gerekirse, Yapı Kayıt Belgesi bir kazanılmış hak veya mutlak bir koruma sağlamaz. Sadece, belgenin alındığı tarihteki mevcut durumu kayıt altına alır. Yapıya ilave kat çıkma, genişletme gibi esaslı tadilatlar yapma hakkı vermez. Bu tür değişiklikler için yine ilgili belediyeden veya kurumdan ruhsat alınması zorunludur. Belge, yapının imar planlarına veya mevzuata uygun hale geldiği anlamına gelmez.
Belgenin iptal edilebileceği durumlar
Yapı Kayıt Belgesi belirli durumlarda iptal edilebilir. Bunların başında, başvuru sırasında yalan veya yanlış beyanda bulunulması gelir. Örneğin, yapının inşaat tarihi, metrekaresi veya bulunduğu arsa ile ilgili yanıltıcı bilgi verildiği tespit edilirse belge geçersiz sayılabilir. Ayrıca, yapının Hazine’ye, belediyeye ait araziler, orman alanları, kıyı kenar çizgisi içinde kalan yerler gibi kamuya ait veya özel kanunlarla korunan alanlarda inşa edildiği anlaşılırsa da belge iptal edilebilir ve yıkım süreci tekrar başlayabilir.
Güncel yasal düzenlemeler
Şu an için yeni bir genel imar barışı düzenlemesi gündemde görünmemektedir. Mevcut yasal çerçeve, yapıların ruhsatlı ve projelerine uygun olarak inşa edilmesini esas alır. Ruhsatsız yapılar için tek çözüm yolu, eğer mümkünse, mevcut imar durumuna göre tadilat projeleri hazırlayıp ilgili belediyeden ruhsat almak veya kentsel dönüşüm kapsamında yapıyı yenilemektir. Bu süreçler teknik bilgi ve uzmanlık gerektirir.
Ruhsatsız Yapılar İçin Alternatif Çözümler
İmar Barışı bir defalık bir uygulama olarak geride kalmışken, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için kalıcı ve yasal çözümler aramak daha doğrudur.
Yasal izin süreçleri
Bir yapının yasal hale getirilmesinin temel yolu, yürürlükteki imar mevzuatına uygun hale getirilmesidir. Bu, genellikle bir mimar tarafından mevcut durumun tespit edilmesini, yapının imar planı koşullarına uygun olup olmadığının kontrol edilmesini, gerekiyorsa tadilat projeleri çizilmesini ve ilgili belediyeye başvurularak yapı ruhsatı alınmasını içerir. Ruhsat alındıktan sonra inşaat veya tadilat tamamlandığında ise Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) alınarak süreç tamamlanır. Bu, meşakkatli ancak en doğru ve kalıcı çözümdür.
Kentsel dönüşüm fırsatları
Özellikle deprem riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar için kentsel dönüşüm önemli bir alternatiftir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapılar tespit edilerek yıkılıp yeniden inşa edilebilir. Devlet, bu süreçte kira yardımı, faiz desteği gibi teşvikler sunabilmektedir. Kentsel dönüşüm, hem güvenli yapılar elde etmeyi hem de daha planlı bir kentsel çevre oluşturmayı hedefler.
Mimari danışmanlığın rolü
İster mevcut bir yapıyı yasal hale getirmek, ister kentsel dönüşüm sürecine girmek, isterse yeni bir yapı inşa etmek olsun, tüm bu süreçlerde profesyonel mimari danışmanlık almak kritik bir adımdır. Deneyimli mimarlar, mevcut durumunuzu analiz eder, yasal gereklilikleri belirler, en uygun çözüm yollarını sunar ve projelendirme aşamasından uygulama sonuna kadar size rehberlik eder. Bu noktada, deneyimli mimarlık ofisleri devreye girer. Ankara merkezli Tint Mimarlık gibi firmalar, mevcut yapıların yasal duruma getirilmesi ya da kentsel dönüşüm kapsamında yeniden projelendirilmesi süreçlerinde yol gösterici olabilir. Doğru bir planlama ve profesyonel destek, hem yasal sorunları aşmanızı sağlar hem de hayalinizdeki mekanı güvenli ve estetik bir şekilde hayata geçirmenize yardımcı olur.
Tint Mimarlık Olarak Yaklaşımımız
Tint Mimarlık olarak bizler, Ankara Çayyolu’ndaki merkezimizden başlayarak İzmir, Eskişehir ve Muğla’ya uzanan hizmet ağımızla, yapılarınızın yasalara uygun, güvenli ve estetik çözümlere kavuşması için çalışıyoruz. Villa projeleri başta olmak üzere, her türlü yapının detaylandırılması, uygulama süreçlerinin takibi konularında uzmanlaşmış bir ekibiz. Bugüne kadar 200’den fazla projeyi başarıyla tamamlamış olmanın getirdiği derin birikim ve tecrübeye sahibiz. Aldığımız ödüller, tasarım ve uygulama kalitemizin bir göstergesidir.
Projelerimizi hazırlarken sadece estetik kaygıları değil, aynı zamanda insan ölçeğini, kentsel dokuyu, çevresel sürdürülebilirliği ve doğaya saygıyı ön planda tutuyoruz. Yapıların sadece bugünün değil, geleceğin ihtiyaçlarına da cevap vermesini hedefliyoruz. Sunduğumuz 3 boyutlu çizimler ve görselleştirmelerle, projenin bitmiş halini en gerçekçi şekilde deneyimlemenizi sağlıyoruz.
Ayrıca okuyun: Çocuk Odası Dekorasyonunda Göz Önünde Bulundurulması Gerekenler