Türkiye’nin birçok şehrinde eskiyen, depreme dayanıksız veya sağlıksız yapı stokunun yenilenmesi amacıyla kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanmıştır. Bu süreç, mülk sahipleri, kiracılar ve diğer ilgili kişiler için pek çok soruyu beraberinde getirir. En temel sorulardan biri de bu dönüşüm sürecinde kimlerin “hak sahibi” sayılacağı ve bu sahipliğin nasıl tespit edileceğidir.
Kentsel Dönüşüm Nedir? Temel Kavramlar
Kentsel dönüşüm, en basit tanımıyla, şehirlerin zamanla yıpranan, işlevini yitiren veya afet riski taşıyan bölgelerinin, günümüz yaşam koşullarına, teknolojik imkanlara ve güvenlik standartlarına uygun hale getirilmesi sürecidir. Bu süreç sadece fiziksel bir yenilenme değil, aynı zamanda sosyal ve ekonomik bir dönüşümü de hedefler.
Kentsel dönüşümün amacı
Bu çalışmaların temel motivasyonu, afetlere karşı dirençli, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları yaratmaktır. Özellikle deprem kuşağında yer alan ülkemiz için bu konu hayati bir önem taşır. Bunun yanında, çarpık kentleşmenin önüne geçmek, altyapı sorunlarını çözmek, tarihi dokuyu koruyarak modernleştirmek, enerji verimli binalar inşa etmek gibi hedefler de kentsel dönüşümün amaçları arasındadır. Kentlerin estetik değerini artırmak, yeşil alanları çoğaltmak, ulaşım ağlarını iyileştirmek de bu sürecin parçalarıdır.
Riskli alan ve riskli yapı tanımları
Kentsel dönüşüm mevzuatında iki temel kavram öne çıkar: riskli alan ve riskli yapı.
- Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanlardır. Bu alanlar genellikle deprem, sel, heyelan gibi doğal afet riskleri altındadır veya yapıların büyük bölümü ekonomik ömrünü tamamlamıştır.
- Riskli yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bir binanın riskli yapı ilan edilmesi için maliklerden birinin başvurusu veya idarenin tespiti yeterlidir. Binanın tamamının değil, tek bir bağımsız bölümün malikinin başvurusu bile süreci başlatabilir.
Bu tanımlar, dönüşüm sürecinin hangi yapılar veya bölgeler için geçerli olacağını belirlemede kritik rol oynar.
Hak Sahipliği Belirleme Sürecinin Yasal Dayanağı
Kentsel dönüşümde hak sahipliğinin belirlenmesi keyfi bir uygulama değildir. Süreç, belirli kanun ve yönetmeliklerle düzenlenmiştir. Bu yasal çerçeve, sürecin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesini amaçlar.
6306 Sayılı kanun ve ilgili yönetmelikler
Kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı, “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” olarak bilinen 6306 sayılı Kanun’dur. Bu kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından çıkarılan çeşitli yönetmeliklerle detaylandırılmıştır. Bu yönetmelikler, riskli yapıların tespitinden hak sahipliğinin belirlenmesine, anlaşma süreçlerinden yapılacak yardımlara kadar pek çok konuyu kapsar. Kanun ve yönetmelikler zaman içinde ihtiyaçlara göre güncellenebilmektedir.
Kanunun getirdiği temel ilkeler
6306 sayılı Kanun, hak sahipliği belirlemede bazı temel ilkeleri benimser. Bunların başında mülkiyet hakkının korunması gelir. Ancak kamu yararı gerektirdiğinde, belirli usuller çerçevesinde mülkiyet hakkına müdahale edilebilir. Sürecin temel amacı, riskli yapıları ortadan kaldırarak güvenli yaşam alanları oluşturmaktır. Kanun, hak sahipleri arasında anlaşma sağlanmasını teşvik eder. Anlaşma sağlanamayan durumlarda ise kamunun müdahale mekanizmalarını tanımlar. Şeffaflık ve katılım da kanunun vurguladığı prensiplerdendir.
Hak Sahibi Kimdir? Kriterler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde “hak sahibi” sıfatını taşıyacak kişiler, sahip oldukları hukuki statüye göre farklılık gösterir. Temel kriter, genellikle tapu kayıtları ve fiili kullanım durumlarıdır.
Maliklerin durumu (Tapu sahipleri)
Kentsel dönüşümde öncelikli hak sahipleri, riskli yapıda veya riskli alanda taşınmazı bulunan tapu malikleridir. Tapu senedinde ismi geçen gerçek veya tüzel kişiler, hisseleri oranında hak sahibi sayılırlar. Malikler, dönüşüm projesine katılma, anlaşma yapma, yeni yapılacak yapıdan pay alma veya payını satma gibi haklara sahiptir. Tapudaki kayıtlar, hak sahipliğinin tespitinde esas alınan en temel belgedir. Hisseli tapularda her bir hissedar, hissesi nispetinde hak sahibi olarak kabul edilir.
Kiracıların hakları ve durumu
Kiracılar, tapu malikleri gibi doğrudan mülkiyet hakkına sahip olmasalar da 6306 sayılı Kanun kapsamında bazı haklara sahiptirler. Riskli yapının tahliyesi durumunda, kiracılara belirli bir süre taşınma yardımı (kira yardımı) yapılabilir. Ayrıca, dönüşüm sonrası inşa edilecek konutlardan satın almada öncelik hakkı tanınabilir. Ancak kiracılar, malikler gibi proje üzerinde doğrudan söz sahibi değillerdir ve anlaşma süreçlerinde oy hakları bulunmaz. Kiracıların hakları daha çok mağduriyetlerini azaltmaya yöneliktir.
Sınırlı ayni hak sahipleri (İrtifak, İntifa vb.)
Tapu kütüğünde mülkiyet hakkı dışında, intifa (kullanım) hakkı, sükna (oturma) hakkı, üst hakkı gibi sınırlı ayni haklara sahip olan kişiler de bulunabilir. Bu hak sahiplerinin durumu, dönüşüm sürecinde ayrıca değerlendirilir. Genellikle bu haklar, yeni yapılacak yapıda da devam edecek şekilde veya bedele dönüştürülerek tasfiye edilir. Kanun, bu tür hak sahiplerinin mağduriyetini önleyecek düzenlemeler getirmeyi amaçlar. İdare, bu hakların değerini tespit ederek ilgili kişilere bildirimde bulunur.
Gecekondu sahiplerinin durumu (Özel durumlar)
Tapusu olmayan ancak Hazine arazisi veya başkasının arazisi üzerinde izinsiz yapı (gecekondu) inşa etmiş kişilerin durumu daha karmaşıktır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında, belirli şartları taşıyan gecekondu sahiplerine de enkaz bedeli ödenmesi veya yeni projeden konut edinme imkanı tanınması gibi uygulamalar görülebilir. Bu durum genellikle riskli alan ilan edilen bölgelerde ve belediyelerin veya TOKİ’nin yürüttüğü projelerde söz konusu olur. Hak sahipliği, yapının yapım tarihi, kullanım süresi gibi kriterlere göre idare tarafından belirlenir ve her proje özelinde farklılık gösterebilir. Bu kişilerin durumu 2981 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamında da değerlendirilebilir.
Hak Sahipliği Tespiti Nasıl Yapılır? Adımlar
Hak sahipliğinin tespiti, idare (genellikle belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlükleri) tarafından yürütülen teknik ve hukuki bir süreçtir. Bu süreç belirli adımları takip eder.
Riskli yapı tespiti ve raporlama
Sürecin ilk adımı, yapının riskli olup olmadığının belirlenmesidir. Maliklerden birinin başvurusu veya idarenin resen tespiti ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlar tarafından teknik inceleme yapılır. İnceleme sonucunda hazırlanan “Riskli Yapı Tespit Raporu”, ilgili idareye sunulur. Rapor onaylandığında yapı “riskli yapı” statüsü kazanır ve tapu kütüğüne şerh düşülür. Bu şerh, yapının dönüşüm sürecine girdiğini gösterir.
Tapu kayıtlarının incelenmesi
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, idare tarafından tapu müdürlüğünden güncel tapu kayıtları temin edilir. Bu kayıtlarda yer alan malikler, hisse oranları ve taşınmaz üzerindeki diğer ayni haklar (ipotek, haciz, intifa vb.) detaylı olarak incelenir. Hak sahipliğinin belirlenmesinde tapu kayıtları birincil delil niteliğindedir.
Fiili kullanım durumunun tespiti
Tapu kayıtlarının yanı sıra, taşınmazın mevcut kullanım durumu da yerinde tespit edilir. Yapıda kimlerin oturduğu (malik mi, kiracı mı?), iş yeri olarak kullanılıp kullanılmadığı gibi bilgiler belirlenir. Özellikle kiracılara yapılacak yardımların tespiti açısından fiili kullanım durumu önemlidir. Bazen tapu kayıtları ile fiili durum arasında farklılıklar olabilir; bu tür durumlar idare tarafından ayrıca değerlendirilir.
İdare tarafından yapılan değerleme çalışmaları
Hak sahiplerinin dönüşüm projesindeki paylarını veya anlaşmaya yanaşmayanların hisselerinin satış bedelini belirlemek amacıyla gayrimenkul değerleme çalışması yapılır. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılan bu çalışmalarda, arsanın ve üzerindeki yapının mevcut durumu, konumu, imar durumu gibi pek çok faktör dikkate alınarak adil bir değer belirlenmeye çalışılır. Değerleme raporları, sonraki aşamalarda (anlaşma, satış vb.) temel alınır.
Hak sahipleri listesinin hazırlanması ve ilanı
Tüm bu tespitler ve değerleme çalışmaları sonucunda idare, riskli yapıdaki hak sahiplerini (malikler, sınırlı ayni hak sahipleri) ve hisse oranlarını gösteren bir liste hazırlar. Bu liste, ilgili kişilere tebliğ edilir ve belirli bir süre askıda ilan edilerek itirazlara açık hale getirilir. Bu aşama, hak sahipliğinin resmi olarak belirlendiği ve ilgililere duyurulduğu adımdır.
Hak Sahiplerinin Anlaşma Süreci
Hak sahipliği tespiti tamamlandıktan sonra, dönüşüm projesinin hayata geçirilmesi için malikler arasında bir anlaşma süreci başlar. Bu süreç, projenin nasıl yapılacağı, kim tarafından yapılacağı ve paylaşımın nasıl olacağı gibi konuları içerir.
Proje teklifinin sunulması
Malikler kendi aralarında anlaşarak bir müteahhitle kat karşılığı veya bedel karşılığı anlaşabilirler ya da idare (Belediye, TOKİ vb.) tarafından geliştirilen bir proje modelini kabul edebilirler. Maliklere, mevcut durumları, değerleme sonuçları ve yeni projeden kendilerine düşecek payları içeren detaylı bir teklif sunulur. Bu teklif, yapılacak yeni binanın mimari projesini, teknik şartnamesini ve paylaşım esaslarını içerir.
Bu noktada projenizin deneyimli ellerde şekillenmesi büyük önem taşır. Tint Mimarlık olarak Ankara Çayyolu merkezli ofisimizde, villa projeleri başta olmak üzere detaylandırma ve uygulama konularında uzmanlaşmış bir ekibe sahibiz. Bugüne dek 200’ün üzerinde projeye imza atmış, ödüller kazanmış bir firma olarak, kentsel dönüşüm projelerinizde de size destek olabiliriz. İnsan ve kent ölçeğini gözeten, 3 boyutlu çizimlerle desteklenmiş, maliyet analizleri yapılmış şeffaf projeler sunuyoruz.
Anlaşma sağlanması (Üçte iki çoğunluk kuralı)
6306 sayılı Kanun’a göre, riskli yapının yıktırılıp yeniden inşası konusunda karar alınabilmesi için, yapının tapuda kayıtlı maliklerinin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile anlaşma sağlanması yeterlidir. Tüm maliklerin oybirliği aranmaz. Bu kural, sürecin tıkanmasını önlemek amacıyla getirilmiştir. Anlaşma sağlandığında, bu durum bir tutanakla veya noter onaylı bir sözleşme ile kayıt altına alınır.
Anlaşmaya katılmayanların durumu (Satış süreci)
Hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, bu paylar Hazine tarafından satın alınır. Satış işlemi, SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenen rayiç değer üzerinden yapılır. Satış bedeli, anlaşmaya katılmayan malike ödenir. Bu mekanizma, azınlıkta kalanların projeyi engellemesinin önüne geçer.
Hak Sahiplerine Sunulan Destekler ve İmkanlar
Kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyetleri azaltmak ve süreci teşvik etmek amacıyla devlet tarafından hak sahiplerine çeşitli destekler sunulmaktadır.
Kira yardımı
Riskli yapısını tahliye eden maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, ikamet ettikleri veya iş yeri olarak kullandıkları yapı için yeni bir yer bulana kadar belirli bir süre (genellikle 18 ay, riskli alanlarda daha uzun olabilir) ve miktarda aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı tutarı her yıl güncellenir ve illere göre farklılık gösterebilir. Kiracılar bir defaya mahsus taşınma yardımı alabilirken, malikler aylık kira yardımı alırlar. Malikler, kira yardımı yerine faiz desteğinden de yararlanabilirler; ikisi aynı anda alınamaz.
Faiz desteği
Riskli yapısını yıktırıp yeniden inşa etmek isteyen veya dönüşüm projesi kapsamında yeni konut/iş yeri almak isteyen maliklerin bankalardan kullanacakları kredilere devlet tarafından faiz desteği sağlanır. Anlaşmalı bankalardan kullanılacak konut veya iş yeri kredilerinin belirli bir kısmının faizi Hazine tarafından karşılanır. Bu destek, dönüşümün finansman yükünü hafifletmeyi amaçlar.
Konut veya iş yeri tahsisi
Özellikle idare tarafından yürütülen projelerde, hak sahiplerine mevcut mülklerinin değerine karşılık gelen yeni konut veya iş yerleri tahsis edilebilir. Değer farkı olması durumunda, hak sahibinden ek ödeme talep edilebilir veya hak sahibine fark ödemesi yapılabilir. Anlaşma koşullarına göre farklı modeller uygulanabilir.
İtiraz Süreçleri ve Hukuki Yollar
Kentsel dönüşüm süreci boyunca hak sahiplerinin çeşitli aşamalarda itiraz etme ve yasal yollara başvurma hakları bulunmaktadır.
Tespitlere ve değerlemelere itiraz hakkı
Riskli yapı tespit raporuna, hak sahipliği listesine veya yapılan değerleme çalışmalarına karşı idareye itiraz edilebilir. İtirazlar, tebliğ tarihinden itibaren belirli süreler içinde yapılmalıdır. Örneğin, riskli yapı tespitine karşı malikler 15 gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz edebilirler. İdare, yapılan itirazları değerlendirir ve karara bağlar.
Dava açma yolları
İdare tarafından verilen kararlara (riskli yapı tespiti, yıkım kararı, değerleme, satış kararı vb.) karşı idari yargıda (İdare Mahkemeleri) dava açma hakkı bulunur. Dava açma süreleri, kararın tebliğinden itibaren genellikle 60 gündür. Ayrıca, malikler arasındaki anlaşmazlıklar veya müteahhitle yaşanan sorunlar için adli yargıda (Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemeleri) davalar açılabilir. Hukuki süreçler teknik detaylar içerdiğinden uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu karmaşık süreçte hak kaybı yaşamamak için dikkatli olmak ve bazı adımları takip etmek önemlidir.
Bilgi edinme hakkı
Hak sahipleri, dönüşüm süreciyle ilgili her türlü bilgi ve belgeyi ilgili idareden (Belediye, Bakanlık İl Müdürlüğü) talep etme hakkına sahiptir. Proje detayları, değerleme raporları, anlaşma koşulları gibi konularda şeffaflık esastır. Bilgi edinme hakkınızı aktif olarak kullanmak, süreci doğru anlamanıza yardımcı olur.
Uzman desteği almanın önemi
Kentsel dönüşüm süreci, hukuki, teknik ve mali boyutları olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle, bir mimar, şehir plancısı, gayrimenkul değerleme uzmanı veya hukukçu gibi alanında yetkin profesyonellerden destek almak, haklarınızı korumanıza ve doğru kararlar almanıza yardımcı olur. Özellikle proje seçimi, sözleşme müzakereleri ve teknik detayların anlaşılması konularında uzman görüşü kritik olabilir.
Tint Mimarlık olarak bizler, sadece estetik kaygılarla değil, aynı zamanda insanlığa ve doğaya faydalı olma, sürdürülebilirlik gibi ilkeleri benimseyerek mimariyi ele alıyoruz. Ankara Çayyolu’ndaki merkezimizle birlikte İzmir, Eskişehir ve Muğla gibi şehirlerde de hizmet veriyoruz. Kentsel dönüşüm projenizin tasarımından uygulamasına, maliyetlendirmesinden raporlamasına kadar her aşamasında yanınızda olabiliriz.
Sözleşmelerin dikkatli incelenmesi
Özellikle müteahhitlerle yapılacak kat karşılığı veya diğer inşaat sözleşmeleri imzalanmadan önce çok dikkatli incelenmelidir. Sözleşmede yer alan teknik şartname, projenin detayları, teslim süresi, gecikme cezaları, paylaşım oranları gibi tüm maddeler net ve anlaşılır olmalıdır. Gerekirse bir hukukçudan yardım alarak sözleşmeyi gözden geçirmek, ileride yaşanabilecek olası sorunları önleyebilir.
Ayrıca okuyun: Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?