Bir arsa satın aldınız veya hayalinizdeki evi yaptırmak üzeresiniz. Aklınızdaki en temel sorulardan biri şüphesiz yapının ne kadar yükselebileceğidir. Binaların sahip olacağı yükseklik, estetik bir kaygı olmanın ötesinde, hem yasal zorunlulukları hem de kentsel dokuyla uyumu doğrudan ilgilendiren teknik bir konudur. Bu süreç, karmaşık yönetmelikler ve hesaplamalar içerir. Yanlış atılacak bir adım, projenin en başında ciddi sorunlara yol açabilir. Sürecin her adımını doğru anlamak, hem maddi kayıpları önler hem de hayalinizdeki yapının sorunsuzca yükselmesini sağlar.
Bina Yüksekliği Kavramı Nedir?
Bina yüksekliği, en basit tanımıyla yapının zemine oturduğu noktadan çatısının en üst noktasına kadar olan mesafesidir. Lakin bu tanım, pratikteki hesaplamalar için yetersiz kalır. İmar mevzuatı, bu konuda çok daha net ve teknik sınırlar çizer. “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” bu konudaki en temel başvuru kaynağıdır. Yönetmelik, bina yüksekliğini “binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafe” olarak tanımlar. Bu tanımdaki her bir terim, hesabın temelini oluşturur.
Herkesin kendi isteğine göre bir yükseklik belirlemesi, şehirlerde kaotik bir görüntüye sebep olurdu. Silüeti bozan, komşu parsellerin ışığını ve manzarasını kesen yapılar ortaya çıkardı. Sebeple standart tanımlar ve kurallar, düzenli bir şehirleşme için hayati bir rol oynar.
Bina Yüksekliği Hesabında Temel Alınan Noktalar
Hesaplamanın doğruluğu, başlangıç ve bitiş noktalarının doğru tespit edilmesine bağlıdır. İki ana unsur öne çıkar: yapının zemine temas ettiği kot noktası ve çatının bittiği saçak seviyesi.
Kot alınan noktanın belirlenmesi
“Kot” kelimesi, bir noktanın referans kabul edilen bir düzleme göre yüksekliğini ifade eder. Bina yükseklik hesabında bu referans noktası, genellikle yapının cephe aldığı yoldur. Belediyeler tarafından hazırlanan yol profillerinde her noktanın deniz seviyesine göre bir kodu bulunur ve bu “kırmızı kot” olarak isimlendirilir. Binanın yüksekliği bu kottan itibaren hesaplanmaya başlar.
Peki, arsa yoldan daha aşağıda veya yukarıda ise ne olur? Bu durumda arazinin doğal zemin kotları dikkate alınır. Eğer bir yapı birden fazla yola cephe veriyorsa (köşe parsel), genellikle daha yüksek olan yolun kotu esas alınır. Arazinin kendisi eğimli bir yapıya sahipse, işler biraz daha detaylanır. Bu durumda, binanın zemine oturacağı köşelerin kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bir “ortalama kot” bulunur ve hesaplama bu noktadan yapılır. Bu teknik detaylar, projenin en başından doğru ele alınmalıdır.
Saçak seviyesi ve çatı eğimi
Hesaplamanın bitiş noktası ise “saçak seviyesi”dir. Saçak seviyesi, çatının son bulduğu, genellikle yağmur oluklarının takıldığı hattır. Düz, yani teras çatılı bir yapıda bu seviye, döşemenin en üst noktasıdır. Eğimli bir çatıda ise çatının bina cephesiyle kesiştiği yerdir.
Çatının şekli ve eğimi, toplam yüksekliği doğrudan etkiler. Yönetmelikler, çatı eğimlerine de belirli sınırlar getirir. Çatı arasında oluşturulan ve “çatı arası piyesi” olarak bilinen yaşam alanlarının bu hesaba dahil edilip edilmemesi de yine belirli kurallara tabidir. Genellikle bu mahallerde tavan yüksekliğinin belirli bir metreyi aşan kısımları kat alanına ve dolayısıyla yapı yüksekliğine etki edebilir.
İmar Planı ve Yönetmeliklerin Rolü
Bir arsaya ne kadar yüksek bir yapı inşa edileceği, o arsanın “imar durumu belgesi” veya “çap” adı verilen resmi dokümanında belirtilir. Bu belgede “Hmax” ifadesini görürsünüz. Hmax, o parselde izin verilen maksimum yüksekliği metre cinsinden ifade eder. Örneğin, “Hmax: 9.50 m” ibaresi, yapınızın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar en fazla 9.50 metre olabileceğini gösterir.
Bazı imar planlarında yükseklik “serbest” olarak bırakılabilir. Bu, istediğiniz kadar yüksek bir yapı yapabileceğiniz anlamına gelmez. Bu durumda yükseklik, “emsal” (KAKS – Kat Alanı Kat Sayısı) değeriyle, yani toplam inşaat alanıyla sınırlanır. Mimari projeniz, bu toplam alanı aşmayacak şekilde katlara bölünerek yüksekliği doğal olarak ortaya çıkarır.
Bu plan notlarını ve yasal terimleri doğru okumak, projenin kaderini belirler. Tint Mimarlık olarak, Ankara Çayyolu’ndaki merkez ofisimizden yürüttüğümüz tüm villa projelerinde ve diğer mimari çalışmalarda, bu teknik detayları en ince ayrıntısına kadar analiz ediyoruz. Projelerimize başlamadan önce ilgili belediyenin imar yönetmeliğini ve parselin özelindeki imar planı notlarını titizlikle inceler, müşterilerimiz için en verimli ve yasalara tam uyumlu çözümleri geliştiririz.
Farklı Durumlara Göre Bina Yüksekliği Hesaplama Yöntemleri
Her arsanın konumu ve yapısı farklıdır. Bu sebeple yükseklik hesabı da duruma göre değişiklik gösterir.
Düz arazilerde yükseklik hesabı
En basit senaryo budur. Arazinin ve yolun neredeyse aynı seviyede olduğu durumlarda hesaplama nettir. Yükseklik, yol kotu ile saçak seviyesi arasındaki farktan ibarettir.
Yu¨kseklik=Hsac\cak−Hyol
Bu formüldeki Hsac\cak saçak seviyesinin kotunu, Hyol ise yolun kotunu temsil eder.
Eğimli arazilerde yükseklik hesabı
Türkiye’nin coğrafi yapısı gereği eğimli araziler oldukça yaygındır. Bu tür arazilerde bina, kademeli olarak araziye oturtulur. Binanın toprağa temas ettiği noktaların ortalama kotu bulunur. Yükseklik bu ortalama değerden başlatılır. Bu yöntem, yapının araziyle daha uyumlu olmasını ve hafriyat miktarının azalmasını sağlar.
Ayrık nizam ve bitişik nizam yapılarda durum
“Ayrık nizam”, binanın parselin tüm cephelerinden belirli bir mesafe çekilerek konumlandırıldığı yapılaşma türüdür. Bu durumda yükseklik, parselin kendi Hmax değeriyle sınırlıdır. “Bitişik nizam” ise binaların komşu parsellerdeki yapılara bir veya birden fazla cepheden tamamen bitişik olduğu durumdur. Bitişik nizamda, mevcut komşu binaların yükseklikleri de yeni yapılacak yapı için bir referans teşkil edebilir. Bazen yönetmelik, bölgedeki mevcut teşekkülü, yani oluşmuş yapı düzenini dikkate almayı gerektirir.
Bina Yüksekliğini Etkileyen Diğer Faktörler Nelerdir?
Hesaplamayı sadece kot ve saçak seviyesiyle sınırlı düşünmemek gerekir. Yapının bazı elemanları, toplam yüksekliğe dahil edilip edilmemeleri açısından özel kurallara tabidir.
Çatı katı ve teraslar
Çatı arasında yapılan odalar veya stüdyo daireler, belirli koşullar altında kat adedine ve yüksekliğe etki etmez. Lakin bu alanların bağımsız bir bölüm olarak kullanılması veya belirli bir iç yüksekliği aşması durumunda hesaba dahil edilirler. Teras çatılarda ise çevreyi çevreleyen ve “parapet” adı verilen duvarların yüksekliği de önemlidir. Genellikle 1.10 metreyi aşan parapetler, bina yüksekliğine eklenir.
Asansör kuleleri ve tesisat odaları
Modern yapılarda asansör makine daireleri, havalandırma sistemleri veya su depoları gibi teknik hacimler genellikle çatı üzerinde konumlandırılır. Yönetmelikler, bu zorunlu teknik hacimlerin belirli ölçüleri aşmaması kaydıyla Hmax yüksekliğini aşmasına izin verebilir. Bu izin, projenin işlevselliği için kritik bir detaydır.
Bodrum katlar ve zemin altı yapılar
Toprak altında kalan bodrum katlar, bina yüksekliği hesabına dahil edilmez. Ancak bodrum katın bir kısmının bile tabii zeminin üzerine çıkması durumunda, çıktığı kısım iskan edilebilir alan olarak değerlendirilebilir ve bu durum projenin genelini etkiler. Özellikle eğimli arazilerde bodrum katın bir cephesi tamamen açığa çıkabilir. Bu durum “açığa çıkan bodrum kat” olarak adlandırılır ve kat adedini etkileyebilir.
Profesyonel Destek Neden Önemlidir?
Görüldüğü üzere bina yüksekliği hesabı, basit bir metraj ölçümünden çok daha fazlasıdır. İmar yönetmelikleri, plan notları, arazinin jeolojik yapısı ve mimari tasarımın bir bütün olarak ele alınmasını gerektiren karmaşık bir denklemdir. Bu süreçte yapılacak küçük bir hata, milyonlarca liralık bir projenin durdurulmasına, para cezalarına ve hatta yıkım kararlarına yol açabilir.
Profesyonel bir mimarlık ofisiyle çalışmak, bir lüksten ziyade bir zorunluluktur. Tint Mimarlık, bugüne dek geliştirdiği 200’den fazla proje ve aldığı ödüllerle bu alandaki yetkinliğini kanıtlamış bir ekiptir. Bizim için mimari, yalnızca estetik bir uğraş değildir. İnsan ölçeğini ve kentsel dokuyu gözeten, doğaya saygılı ve sürdürülebilir çözümler üretme misyonuyla hareket ediyoruz.
Ankara Çayyolu’ndaki ofisimizden başta İzmir, Eskişehir ve Muğla olmak üzere Türkiye’nin dört bir yanına hizmet veriyoruz. Projelerimizi, müşterilerimizin hayallerini ve ihtiyaçlarını tam olarak anlayarak 3 boyutlu çizimlerle görselleştiriyoruz. Bu sayede yapınızın sadece yüksekliğini değil, her detayını inşaat başlamadan önce görmenizi sağlıyoruz. Ayrıca, hazırladığımız maliyetlendirme ve icmal analizleri ile tüm süreci şeffaf bir şekilde raporluyor, bütçenizi en doğru şekilde yönetmenize yardımcı oluyoruz. Villa projeleri, mimari detaylandırma ve uygulama konularındaki uzmanlığımızla, projenizin her aşamasında yanınızdayız.
Ayrıca okuyun: Çelik Konstrüksiyon Binaların Maliyeti