Ankara’da konut projesi çizimi işine başlarken, pek çok kişi önce hayalindeki evin mimari tarzına, oda sayısına veya dekorasyonuna odaklanır. Oysa binanın nasıl görüneceğinden önce, o binanın arsa üzerine nasıl yerleşeceğini belirleyen çok daha bağlayıcı bir konu vardır. Bu konunun adı imar yönetmeliği ve imar durumudur. Ankara gibi büyük ve planlı büyümeye çalışan bir şehirde, bu kurallar bütünü, bir projenin hayata geçip geçemeyeceğinin adeta anahtarıdır.
Bir arsanız olabilir, harika bir mimari düşünceniz de bulunabilir. Ancak bu düşünceniz, belediyenin o bölge için koyduğu kurallara uymuyorsa, kağıt üstünde kalmaya mahkumdur. Bu kurallar, bir mimarın elini kolunu bağlayan engeller değil, şehrin düzenli nefes almasını, altyapının yeterli kalmasını ve komşuluk hukukunun korunmasını amaçlayan bir çerçevedir. Bu çerçevenin dışına çıkmak mümkün değildir. Ankara özelinde, her ilçenin, hatta bazen her mahallenin kendine has koşulları olabilir.
İmar Yönetmeliği Nedir Neden Bu Kadar Mühimdir?
İmar yönetmeliğini, bir şehrin “inşaat anayasası” gibi düşünebiliriz. Hangi arsaya ne tür bir yapı yapılabileceğini, bu yapının ne kadar büyük, ne kadar yüksek olacağını ve komşu parsellerle arasına ne kadar mesafe koyacağını belirleyen kurallar bütünüdür. Bu kurallar olmasaydı, herkes istediği arsaya istediği büyüklükte bina yapar, yollar daralır, güneş gören ev kalmaz ve altyapı (kanalizasyon, su, elektrik) yetersiz kalırdı.
Ankara’da bir konut projesi hazırlığı içindeyken bu yönetmelikler mühimdir çünkü:
- Şehrin düzenini korur: Yapıların birbiriyle uyumlu, yolların yeterli genişlikte kalmasını temin eder.
- Yaşam kalitesini belirler: Binalar arasına mesafe koyarak mahremiyeti, güneş ışığını ve hava sirkülasyonunu güvence altına alır.
- Altyapıyı planlar: Nüfus yoğunluğunu kontrol altında tutar. Böylece belediyeler o bölgeye yetecek okul, park, hastane ve altyapı hizmeti planlayabilir.
- Güvenliği artırır: Deprem, yangın gibi afetlere karşı binaların uyması gereken minimum standartları belirler.
Ankara’nın Çankaya, Yenimahalle, Gölbaşı veya Etimesgut gibi farklı ilçelerinde, yönetmeliğin genel çerçevesi aynı kalsa da, uygulamada küçük değişiklikler görülebilir.
Ankara’da İmar Durumu Belgesi Alma
Bir mimari proje çizimine başlamadan önceki ilk somut adım, arsaya ait imar durumu belgesi (veya imar çapı) edinmektir. Bu belge, arsanızın kimlik kartıdır. Arsanın bağlı bulunduğu ilçe belediyesinden alınır. Bu belge olmadan mimar, ne çizeceğini tam olarak bilemez.
İmar durumu belgesi, mimara şu kritik bilgileri verir:
- Arsanın hangi imar adasında ve parselde bulunduğu.
- Arsanın kullanım amacı (Konut alanı mı, ticaret alanı mı?).
- İnşaat nizamı (Ayrık nizam mı, bitişik nizam mı?).
- Binanın yoldan, yan komşudan ve arka komşudan ne kadar çekileceği (çekme mesafeleri).
- Binanın arsaya oturabileceği maksimum taban alanı (TAKS).
- Binanın toplam inşaat alanı (KAKS / Emsal).
- İzin verilen maksimum bina yüksekliği (Hmax) veya kat adedi.
Bu belge elinize ulaştığında, hayalinizdeki evin sınırları da netleşmeye başlar.
Konut Projelerinde En Sık Karşılaşılan İmar Terimleri
İmar durumu belgesini elinize aldığınızda, karşınıza bir dizi kısaltma ve teknik terim çıkacaktır. Bunları bilmek, projenizin sınırlarını görmenizi kolaylaştırır.
TAKS (Taban alanı kat sayısı) ne anlama gelir?
TAKS, “Taban Alanı Kat Sayısı” demektir. Bu oran, binanızın zemin katının arsa üzerinde kaplayabileceği en büyük alanı gösterir. Basitçe, binanızın “ayak izidir”.
Bir hesap yapalım: 1000 metrekare bir arsanız var. İmar durum belgenizde TAKS oranı 0.30 yazıyor. Bu durumda, binanızın zemin katı en fazla 1000 x 0.30 = 300 metrekare olabilir. Arsanızın kalan 700 metrekaresi bahçe, otopark veya açık alanlar için ayrılmak zorundadır. TAKS, arsadaki yeşil alan miktarını ve binalar arası boşluğu doğrudan etkiler.
KAKS (Emsal) hesabı nasıl yapılır?
İnşaat projelerindeki en can alıcı rakam budur. KAKS, “Kat Alanları Kat Sayısı” demektir. Çoğu zaman Emsal olarak da duyarsınız. Bu oran, arsanız üzerine yapabileceğiniz toplam kapalı inşaat alanını verir.
Aynı 1000 metrekarelik arsadaki örneğe dönelim. İmar durumunuzda KAKS (Emsal) 1.20 yazıyorsa, sizin bu arsaya yapabileceğiniz toplam inşaat alanı 1000 x 1.20 = 1200 metrekaredir.
Bu 1200 metrekareyi nasıl paylaştıracağınız mimari tasarıma kalır. Örneğin, TAKS sınırınız 300 metrekare ise:
- Zemin kat 300 m²
- Kat 300 m²
- Kat 300 m²
- Kat 300 m²
Toplamda 4 katlı ve 1200 metrekarelik bir bina yapabilirsiniz. Veya zemin katı 250 metrekare yapıp, daha fazla kat çıkmayı (eğer Hmax izin veriyorsa) deneyebilirsiniz. KAKS hesabı, projenin büyüklüğünü belirleyen temel ölçüttür.
Hmax (Bina yüksekliği) sınırı
Hmax, “Maksimum Yükseklik” (Height Maximum) anlamına gelir. Binanızın yoldan veya belirlenen bir kot noktasından itibaren en fazla ne kadar yükselebileceğini gösterir. Bazen Hmax (mesela 12.50 metre) olarak verilir, bazen de doğrudan “4 Kat” gibi bir sınırlama getirilir.
Ankara gibi topoğrafyası eğimli bir şehirde yükseklik hesabı düz arazilere göre biraz daha karmaşıktır. Binanın yola göre duruşu, “kot alma” işlemi (binanın 0.00 seviyesinin tespiti) bu aşamada çok titizlik ister.
Çekme mesafeleri (Bahçe mesafeleri)
Bu mesafeler, binanızın arsa sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini belirler. İmar durum belgenizde “Ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafeleri 3 metre” gibi ibareler bulunur.
Bu, binanızın ön cephesinin yoldan en az 5 metre içeride, yan komşuların sınırından ise 3’er metre içeride kalması gerektiği anlamına gelir. Bu kurallar, binaların birbirine yapışmasını engeller, mahremiyeti korur ve binaların arasına hava ve ışık girmesini sağlar.
Ankara’ya Özgü Durumlar ve Plan Notları
Ankara’da konut projesi çizimi yaparken sadece genel yönetmeliklere bakmak yetmez. İşin asıl inceliği “Plan Notları” denilen özel maddelerde gizlidir.
Belediyeler, büyük imar planlarını yaparken, bazı bölgelere veya imar adalarına özel kurallar koyabilirler. Bu kurallara “plan notu” denir. Bu notlar, genel yönetmelik kurallarından daha bağlayıcıdır.
Örneğin, genel yönetmelik çatı şekline karışmazken, o bölgenin plan notlarında “Tüm binalarda kırma çatı yapılacaktır” veya “Cephede ahşap malzeme kullanılacaktır” gibi özel maddeler bulunabilir.
Özellikle Ankara villa projeleri konusunda yoğunlaşan Çayyolu, Ümitköy, İncek veya Beysukent gibi bölgelerde bu plan notlarına sıkça rastlanır. Bu notlar, bölgenin mimari kimliğini ve dokusunu korumayı hedefler. Deneyimli bir mimar, projeye başlamadan önce mutlaka bu plan notlarını inceler. Bu notları gözden kaçırmak, projenin belediyeden dönmesine sebep olur.
Bu karmaşık kuralları okumak, yorumlamak ve güncel değişiklikleri takip etmek tecrübe ister. Tint Mimarlık olarak biz, Ankara Çayyolu merkezli ofisimizde, başkentin dinamiklerine ve mevzuatlarına hakim bir ekiple çalışıyoruz. Sadece estetik değil, aynı zamanda yönetmeliklere tam uyumlu projeler hazırlıyoruz.
Proje Çizim Aşamasında Yönetmeliklerin Rolü
İmar durumu ve plan notları alındıktan sonra mimar çizime başlar. Bu aşamada, yönetmelikler tasarımı doğrudan şekillendirir.
Mimari avan proje ve imar uyumu
Avan proje, (taslak proje) mimarın, müşterinin istekleriyle yönetmeliğin sınırlarını buluşturduğu ilk çizimdir. Müşteri 5 oda ister, geniş bir salon hayal eder. Mimar, bu istekleri KAKS sınırına sığdırmaya çalışır.
Bazen müşterinin arzusundaki metrekare, arsanın KAKS hakkından fazla olabilir. Burada mimar devreye girer. Yönetmeliğin izin verdiği “emsal dışı” alanları (örneğin bazı balkonlar, teraslar, teknik odalar, bodrum katın bir kısmı) ustaca kullanarak, müşterinin arzusuna en yakın çözümü üretir. Bu, mimari bilginin ve mevzuat tecrübesinin konuştuğu bir optimizasyon işidir.
Otopark yönetmeliği ve Ankara uygulaması
Artan araç sayısı, otoparkları binaların ayrılmaz bir parçası haline getirdi. Türkiye genelinde olduğu gibi Ankara’da da Otopark Yönetmeliği çok sıkı uygulanır. Bu yönetmelik, her bağımsız bölüm (daire veya dükkan) için belirli bir metrekareye veya daire sayısına göre otopark yeri ayırma zorunluluğu getirir.
Çoğu konut projesinde, bu zorunluluk nedeniyle bahçede yeterli yer kalmaz. Bu yüzden mimarlar, otopark ihtiyacını karşılamak için binaların altına, yani bodrum katlara kapalı otopark tasarlar. Bu durum, binanın temel tasarımını, maliyetini ve rampa detaylarını doğrudan etkiler.
Yangın ve deprem yönetmelikleri
Bu iki yönetmelik, bir konut projesinin “olmazsa olmaz” güvenlik kalkanlarıdır. İmar yönetmeliği binanın dış sınırlarını çizerken, bu yönetmelikler iç düzenini ve iskeletini belirler.
- Deprem yönetmeliği: Ankara deprem riski taşıyan bir bölgededir. Bu yönetmelik, binanın taşıyıcı sisteminin (kolonlar, kirişler, perdeler) nasıl yapılması gerektiğini belirler. Mimar, bu yönetmeliğe uygun bir yapı sistemi için inşaat mühendisiyle birlikte çalışır.
- Yangın yönetmeliği: Özellikle çok katlı binalarda, yangın kaçış yollarının (merdivenler, koridorlar) genişlikleri, kapıların açılış yönleri, yangına dayanıklı malzemelerin seçimi gibi konuları düzenler. Kaçış senaryoları, mimari planı doğrudan etkiler.
Enerji verimliliği ve sığınak zorunluluğu
Yeni binaların enerji verimli olması istenir. Bu, binaların ısı yalıtımı (mantolama) kurallarına uyması demektir. Kullanılacak yalıtım malzemesinin tipi ve kalınlığı, duvar detaylarını değiştirir.
Ayrıca, belirli bir metrekarenin veya daire sayısının üzerindeki binalarda sığınak yapma zorunluluğu vardır. Bu sığınak alanı, genellikle bodrum katta planlanır ve kendine has havalandırma, duvar kalınlığı gibi kuralları vardır.
Proje Onay Süreci ve Belediye Aşamaları
Mimar, tüm bu yönetmeliklere uygun olarak mimari projeyi (ve buna bağlı statik, mekanik, elektrik projelerini) hazırlar. Sonra bu projeler, onay için ilgili ilçe belediyesine sunulur.
Belediyede “Proje Kontrol” birimindeki uzmanlar, projeyi adeta bir kontrol listesiyle inceler.
- KAKS hesabı doğru mu?
- TAKS aşılmış mı?
- Çekme mesafelerine uyulmuş mu?
- Otopark sayısı yetiyor mu?
- Plan notlarına bakılmış mı?
- Yangın merdiveni doğru yerde mi?
Eğer bu kontrollerin herhangi birinde bir eksiklik veya hata bulunursa, proje “revizyon” için mimara geri gönderilir.
Sık yapılan hatalar ve revizyonlar
Proje onay süreçlerinde en sık karşılaşılan hatalar genellikle küçük hesaplamalardan kaynaklanır. Emsal hesabına dahil edilmemesi gereken bir alanın yanlışlıkla dahil edilmesi, bir çekme mesafesinin birkaç santim ihlal edilmesi veya güncellenen bir plan notunun gözden kaçırılması…
Bu revizyonlar, inşaatın başlamasını geciktirir. Her revizyon, zaman ve bazen de para kaybı demektir. Bu işleri en başından doğru yapmak, sizi aylarca sürecek gecikmelerden kurtarır. Biz Tint Mimarlık olarak, Ankara’nın ve özellikle Çayyolu bölgesinin imar mevzuatına ve belediye uygulamalarına hakimiz. Projelerimizi, bu tür revizyonlara mahal vermeyecek bir titizlikle hazırlarız.
Doğru Mimarlık Ofisiyle Çalışmanın Önemi
Görüldüğü gibi, Ankara’da konut projesi çizimi sadece güzel bir cephe tasarlamak demek değildir. Bu, bir kurallar ve denklemler bütünüdür. Doğru mimarlık ofisiyle çalışmak, bu karmaşık yapıyı sizin lehinize çevirir.
- Bölgeye hakimiyet: Özellikle Çayyolu, İncek, Beysukent gibi villa projelerinin yoğun olduğu bölgelerde çalışan yerel bir ofis, o bölgenin “yazılı olmayan” kurallarına ve belediyenin beklentilerine hakimdir.
- Mevzuat bilgisi: Yönetmelikler sürekli güncellenir. İyi bir mimar, bu değişiklikleri takip eder ve projenizi en güncel kurallara göre hazırlar.
- Optimizasyon: Tecrübeli bir mimar, yönetmeliklerin sınırlarını bilir. KAKS hesabındaki istisnaları (emsal dışı alanları) en iyi şekilde kullanarak, size yasal sınırlar içinde mümkün olan en geniş ve ferah mekanı kazandırır.
Tint Mimarlık, Ankara Çayyolu merkezli bir mimarlık ofisi olarak, mimari ve kentsel tasarım alanlarında projeler hazırlamakta ve uygulamaktadır. Konut, ofis, villa projelerinden çevre düzenlemesine kadar geniş bir yelpazede işler yapmaktayız. Estetik kaygıları, işlevsellik, sağlamlık ve sürdürülebilirlik ilkeleriyle birleştiren insan odaklı bir tasarım felsefesini benimsiyoruz. 3 boyutlu çizimler, maliyetlendirme ve şeffaf raporlama adımlarıyla müşterilerimizin hayallerindeki mekanları inşa etmeyi hedefliyoruz. Tint Mimarlık, aynı zamanda İzmir, Eskişehir ve Muğla gibi gelişen bölgelerde de modern ve özgün tasarımlarıyla çalışmalarını sürdürmektedir.
Ankara Villa Projelerinde İmar Yönetmeliğinin Etkisi
Ankara villa projeleri, apartman projelerine göre bazı farklı dinamikler barındırır. Villalar genellikle daha düşük KAKS (Emsal) oranlarına sahiptir ancak daha geniş bahçe (TAKS) kuralları vardır.
Çayyolu veya İncek gibi bölgelerdeki villa sitelerinde, imar plan notları çok daha belirleyicidir. Bu notlar, binaların mimari dilini, çatı eğimini, cephede kullanılacak malzemelerin rengini veya tipini (mesela doğal taş zorunluluğu) ve hatta bahçe duvarlarının yüksekliğini bile belirleyebilir.
Müstakil bir villa projesi çizerken mimarın görevi, bu kısıtlamaları bir dezavantaj gibi değil, bölgenin kimliğine uygun, değerli ve estetik bir tasarım unsuru olarak ele almaktır. Çekme mesafeleri, binanın arsadaki konumunu ve bahçeyle kurduğu ilişkiyi belirler. Doğru bir yerleşimle, bu mesafeler sayesinde mahremiyeti yüksek ve güneş ışığını bolca alan yaşam alanları planlanır.
Bir konut veya villa projesine başlarken atılacak en sağlam adım, bölgeyi ve kurallarını iyi bilen bir mimari ekiple yola çıkmaktır. İmar yönetmelikleri, bir projenin önündeki engel değil, doğru okunduğunda hayalinizdeki yapının en sağlam temelidir. Ankara’daki projeniz için yönetmeliklerin karmaşık dünyasında rehberliğe ihtiyaç duyarsanız, Tint Mimarlık ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.