Gayrimenkul sektörü, pek çok farklı iş birliği modelini barındırır. Bu modellerden biri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında sıklıkla tercih edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu anlaşma türü, arsası bulunan ancak üzerinde yapı inşa edecek finansal veya teknik yeterliliğe sahip olmayan kişiler için cazip bir yöntemdir. Aynı zamanda inşaat firmaları için de yeni projeler geliştirmek adına bir fırsat sunar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, adından da anlaşılacağı gibi, bir arsa sahibi ile bir müteahhidin (yüklenicinin) karşılıklı edimler üstlendiği bir anlaşmadır. Temel mantığı oldukça basittir; arsa sahibi, sahip olduğu arsanın belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit ise bunun karşılığında, o arsa üzerine anlaşılan proje ve şartlara uygun bir yapı (genellikle bina) inşa etmeyi ve inşa edilen yapıdan arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Arsa sahibi ve müteahhit arasındaki anlaşma
Bu sözleşme tipi, iki tarafın menfaatlerini birleştiren bir yapı ortaya koyar. Arsa sahibi, arsasını değerlendirerek modern ve yeni yapılmış konut veya iş yerlerine sahip olur. Müteahhit ise arsa satın alma maliyetine katlanmadan proje geliştirme ve bu projeden payına düşen bağımsız bölümleri satarak kar elde etme imkanı bulur. Her iki taraf için de potansiyel kazançlar barındıran bir modeldir.
Karma nitelikli bir sözleşme türü
Hukuki açıdan bakıldığında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi “karma nitelikli” bir sözleşme olarak kabul edilir. Bunun sebebi, içerisinde birden fazla sözleşme tipinin unsurlarını barındırmasıdır. Arsa sahibinin arsa payını devretme borcu, bir “satış vaadi” veya “satış sözleşmesi” niteliği taşırken; müteahhidin yapı inşa etme borcu ise bir “eser sözleşmesi” (istisna akdi) niteliğindedir. Bu iki temel unsurun bir araya gelmesiyle bu özel sözleşme türü meydana gelir.
Borçlar kanunu çerçevesi
Türkiye’de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğrudan tek bir kanun maddesiyle düzenlenmiş değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri, eser sözleşmesine dair hükümler (madde 470 ve devamı) ve taşınmaz satış vaadine ilişkin hükümler bu sözleşmelere kıyasen uygulanır. Yargıtay içtihatları da bu sözleşmelerin yorumlanmasında ve uyuşmazlıkların çözümünde yol gösterici bir rol oynar.
Sözleşmenin Tarafları Kimlerdir?
Her sözleşmede olduğu gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de taraflar ve bu tarafların rolleri bulunur.
Arsa sahibinin rolü ve beklentileri
Arsa sahibi, sözleşmenin temelini oluşturan taşınmazın malikidir. Genellikle beklentisi, atıl durumdaki arsasının değerlendirilmesi, üzerine modern bir yapı inşa edilmesi ve bu yapıdan kendisine ait olacak daire, dükkan gibi bağımsız bölümlere kavuşmaktır. Arsa sahibi, müteahhidin inşaatı zamanında, kaliteli ve projeye uygun şekilde tamamlamasını bekler. Aynı zamanda, kendisine vaat edilen bağımsız bölümlerin tapusunu sorunsuz bir şekilde almayı hedefler.
Müteahhidin (Yüklenicinin) rolü ve sorumlulukları
Müteahhit, inşaat sürecinin yürütülmesinden sorumlu olan taraftır. Finansmanı ayarlar, gerekli izinleri alır, projeyi hazırlar veya hazırlatır, inşaatı organize eder, malzemeleri temin eder ve yapıyı tamamlar. Müteahhidin temel amacı, arsa sahibine taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim ettikten sonra, kendisine kalan bağımsız bölümleri satarak veya kiralayarak ticari kazanç elde etmektir. Müteahhit, inşaatı fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve sözleşmedeki şartlara uygun yapmaktan sorumludur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Bu tür bir sözleşmenin geçerliliği ve ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesi adına belirli şekil şartlarına uyulması ve içeriğinin detaylı düzenlenmesi büyük ehemmiyet taşır.
Resmi şekil şartı noter zorunluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en kritik noktalarından biri, resmi şekilde yapılması zorunluluğudur. Bu sözleşmeler, taşınmaz mülkiyetinin veya payının devrini içerdiği için, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu gereğince mutlaka noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılması gerekir. Adi yazılı şekilde (tarafların kendi arasında imzaladığı) yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. Noterde düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmeye resmiyet kazandırır, tarafların iradelerinin net bir şekilde ortaya konmasını sağlar ve ispat gücünü artırır.
Sözleşmede yer alması tavsiye edilen maddeler
Noterde yapılacak sözleşmenin içeriği, tarafların haklarını koruyacak ve olası anlaşmazlıkları en aza indirecek şekilde detaylı olmalıdır. Sözleşmede bulunması faydalı olacak bazı başlıklar:
- Tarafların bilgileri: Arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit firmanın (veya şahsın) kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yer almalıdır.
- Arsanın tanımı ve durumu: Sözleşmeye konu olan arsanın tapu bilgileri (ada, parsel), imar durumu, yüzölçümü ve mevcut durumu (üzerinde yapı olup olmadığı vb.) net bir şekilde belirtilmelidir.
- Yapılacak inşaatın detayları (Proje, malzeme kalitesi): İnşa edilecek yapının mimari projesi, kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, kullanılacak malzemelerin cinsi ve kalitesi (marka, model belirtilerek), cephe özellikleri gibi teknik detaylar açıkça yazılmalıdır. Genellikle sözleşmeye bir “Teknik Şartname” eklenir.
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı: İnşaat tamamlandığında hangi bağımsız bölümlerin (daire numarası, katı, cephesi belirtilerek) arsa sahibine, hangilerinin müteahhide ait olacağı net bir şekilde listelenmelidir. Paylaşım oranları ve şekli tereddüde yer bırakmayacak biçimde ifade edilmelidir.
- İnşaat süresi ve teslim tarihi: İnşaatın başlama tarihi, bitirilip arsa sahibine teslim edileceği kesin tarih (veya süre) sözleşmede yer almalıdır. Sürenin başlangıcı genellikle inşaat ruhsatının alınması olarak kabul edilir.
- Teknik şartname ve ekleri: Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartname, kullanılacak tüm malzemeleri, işçilik kalitesini, yapılacak imalatları detaylı olarak tanımlamalıdır. Mimari, statik, elektrik, mekanik projeler de sözleşme ekinde yer alabilir.
- Gecikme durumunda cezai şartlar: Müteahhidin inşaatı belirlenen tarihte teslim edememesi durumunda arsa sahibine ödeyeceği cezai şartlar (genellikle aylık kira bedeli gibi) belirlenmelidir. Bu şartın makul ve caydırıcı olması hedeflenir.
- Tapu devir aşamaları: Arsa sahibinin, arsa paylarını müteahhide hangi aşamalarda (inşaatın belirli seviyelere gelmesi, ruhsat alınması, iskan alınması gibi) devredeceği açıkça kararlaştırılmalıdır. Genellikle kademeli devir tercih edilir.
- İskan ruhsatı alma yükümlülüğü: Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alma sorumluluğunun kime ait olduğu (genellikle müteahhit) ve masraflarının kim tarafından karşılanacağı belirtilmelidir.
Arsa Sahibinin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?
Sözleşme, arsa sahibine de birtakım sorumluluklar yükler.
Arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etme
Arsa sahibinin asli borcu, sözleşme konusu arsayı üzerinde inşaat yapılmasına hukuki ve fiili olarak uygun bir şekilde müteahhide teslim etmektir. Arsanın üzerinde ipotek, haciz gibi takyidatların bulunmaması, imar durumunun inşaata elverişli olması bu yükümlülüğün parçalarıdır. Müteahhidin inşaata başlayabilmesi için arsanın boş ve engelsiz olması beklenir.
Anlaşılan arsa paylarını müteahhide devretme
Arsa sahibinin diğer asli borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını, yine sözleşmede belirlenen zamanlarda ve oranlarda müteahhide veya onun gösterdiği kişilere tapuda devretmektir. Bu devir işlemi genellikle inşaatın ilerleme seviyesine paralel olarak (kademeli devir) yapılır. Örneğin, subasman seviyesinde belirli bir pay, kaba inşaat bitiminde bir kısım pay, iskan ruhsatı alındıktan sonra kalan payın devri gibi aşamalandırmalar yapılabilir. Bu yöntem, arsa sahibinin haklarını korumaya yardımcı olur.
Müteahhidin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?
Sözleşmenin yüklenici tarafı olan müteahhidin sorumlulukları daha kapsamlıdır.
Projeye ve fen kurallarına uygun inşaat yapma
Müteahhit, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan projeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Yapının sağlamlığı, estetiği ve işlevselliği bu yükümlülüğün merkezindedir. Onaylı projelere aykırı imalat yapamaz.
Kaliteli malzeme tercihi ve özen borcu
Müteahhit, inşaatta kullanılacak malzemelerin seçiminde ve işçilikte özen göstermek zorundadır. Sözleşmede belirtilen kalitede veya ortalama kalitede malzeme tercih etmeli, işini bilen ustalarla çalışmalıdır. Sadakat ve özen borcu, müteahhidin arsa sahibinin menfaatlerini de gözetmesini gerektirir.
İnşaatı belirlenen sürede tamamlama ve teslim etme
Sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlayarak, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirmek müteahhidin asli borçlarındandır. İnşaatın zamanında bitirilmemesi, müteahhidin temerrüdüne (gecikmesine) yol açar ve arsa sahibine çeşitli haklar tanır.
Gerekli ruhsatları alma (İnşaat ve iskan)
İnşaata başlayabilmek için gerekli olan yapı ruhsatını ve inşaat tamamlandıktan sonra yapının yasal olarak kullanılabilmesini sağlayan yapı kullanma izin belgesini (iskan ruhsatı) almak, aksi kararlaştırılmadıkça müteahhidin sorumluluğundadır. Bu ruhsatların alınması için gereken başvuru, takip ve harç masrafları genellikle müteahhite aittir.
Ayıplara karşı sorumluluk (Gizli ayıp, açık ayıp)
Müteahhit, teslim ettiği eserdeki (bağımsız bölümlerdeki) ayıplardan sorumludur. Ayıplar, açık (ilk bakışta görülebilen) veya gizli (kullanımla ortaya çıkan) olabilir. Arsa sahibi, teslim aldığı bağımsız bölümleri makul bir süre içinde gözden geçirerek açık ayıpları müteahhide bildirmelidir. Gizli ayıplar ise ortaya çıktığı anda bildirilmelidir. Müteahhidin ayıplara karşı sorumluluğu, Borçlar Kanunu’ndaki zamanaşımı sürelerine tabidir. Arsa sahibi, ayıbın niteliğine göre onarım, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme gibi haklara başvurabilir.
Sözleşmenin İhlali Durumunda Neler Olur?
Taraflardan birinin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, diğer tarafın başvurabileceği hukuki yollar bulunur.
Müteahhidin temerrüdü (Gecikmesi) ve sonuçları
Müteahhidin inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte teslim edememesi durumunda temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda arsa sahibi:
- Sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme tazminatı (cezai şart) talep edebilir.
- Müteahhide ek süre vererek işi tamamlamasını isteyebilir.
- Verilen ek süreye rağmen iş tamamlanmazsa, masrafları müteahhide ait olmak üzere inşaatı kendi tamamlayabilir veya başka birine tamamlatabilir.
- Gecikme nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir.
- Şartları oluşmuşsa sözleşmeyi feshedebilir.
Eksik veya kusurlu iş teslimi (Ayıp)
Müteahhidin teslim ettiği bağımsız bölümlerde sözleşmeye veya teknik şartnameye aykırılıklar, eksiklikler veya kusurlar (ayıplar) bulunması halinde arsa sahibi:
- Ayıbın giderilmesini (onarım) talep edebilir.
- Ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir (genellikle arsa payı devri üzerinden hesaplanır).
- Aşırı masraf gerektirmiyorsa, masrafları müteahhide ait olmak üzere ayıbı kendi giderebilir veya başkasına giderttirebilir.
- Ayıp, yapının kullanım amacını ciddi şekilde engelliyorsa veya sözleşmeye temelden aykırılık teşkil ediyorsa sözleşmeden dönebilir (fesih).
Arsa sahibinin hakları (Aynen İfa, Tazminat, Fesih)
Müteahhidin borcuna aykırı davranması durumunda arsa sahibinin temel hakları; işin sözleşmeye uygun olarak yapılmasını talep etmek (aynen ifa), uğradığı zararların giderilmesini istemek (tazminat) ve belirli koşullar altında sözleşmeyi sona erdirmektir (fesih). Hangi hakkın kullanılacağı, durumun özelliklerine göre değişir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshedilebilir Mi?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri belirli şartlar altında feshedilebilir. Ancak bu, genellikle son çare olarak başvurulan ve karmaşık sonuçları olabilen bir yoldur.
Fesih şartları nelerdir?
Sözleşmenin feshi için haklı bir nedenin bulunması gerekir. Bu nedenler şunlar olabilir:
- Müteahhidin inşaata hiç başlamaması veya makul sürede bitiremeyeceğinin anlaşılması.
- Müteahhidin temerrüde düşmesi ve verilen ek süreye rağmen işi tamamlamaması.
- İnşaatın sözleşmeye veya projeye köklü aykırılıklar içermesi.
- Yapıdaki ayıpların çok ciddi boyutta olması ve onarımının mümkün olmaması.
- Arsa sahibinin arsayı teslime veya tapuyu devretmeye yanaşmaması (bu durumda müteahhit fesih isteyebilir).
Fesih, genellikle mahkeme kararıyla gerçekleşir. Taraflar anlaşarak da sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Feshin sonuçları ve tasfiye süreci
Sözleşmenin feshedilmesi durumunda, o ana kadar yapılan işlerin ve devredilen tapuların durumu karmaşık bir hal alabilir. Mahkeme, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağına karar verir.
- Geriye etkili fesih: Sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Taraflar birbirlerine verdiklerini (arsa payı, yapılan inşaatın bedeli) geri isterler. Bu durum, inşaatın büyük ölçüde tamamlanmadığı hallerde uygulanabilir.
- İleriye etkili fesih: Sözleşme fesih tarihinden sonrası için sona erer. Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı iş oranında arsa payına hak kazanır. Bu, genellikle inşaatın önemli bir kısmının tamamlandığı durumlarda tercih edilir.
Tasfiye süreci, yani yapılan işlerin ve devredilen payların hesaplanması, uzmanlık gerektiren bir konudur ve genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Neden Profesyonel Destek Almak Süreci Kolaylaştırır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki ve teknik pek çok detayı barındıran, yüksek maliyetli ve uzun süreli bir taahhüttür. Bu süreçte profesyonel destek almak, riskleri minimize etmek ve hak kayıplarını önlemek adına büyük yarar sağlar.
Hukuki danışmanlığın önemi
Sözleşmenin hazırlanması, müzakere edilmesi, tapu devir işlemlerinin takibi ve olası uyuşmazlıkların çözümü aşamalarında bir gayrimenkul avukatından destek almak kritik derecede mühimdir. Avukat, sözleşmenin yasalara uygun ve tarafların haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesini sağlar, riskleri öngörerek gerekli tedbirlerin alınmasına yardımcı olur.
Teknik danışmanlık ve proje yönetimi
Özellikle arsa sahibi açısından, inşaatın teknik yönünü takip etmek zorlayıcı olabilir. Projelerin uygunluğunun denetlenmesi, teknik şartnamenin yeterliliğinin kontrolü, inşaatın ilerleyişinin ve malzeme kalitesinin yerinde denetlenmesi için bir mimar veya inşaat mühendisinden teknik danışmanlık almak faydalıdır. Profesyonel proje yönetimi hizmeti, işlerin planlandığı gibi yürümesine katkı sağlar.
Tint Mimarlık gibi deneyimli ofislerle çalışmanın avantajları
Projenin kalitesi, sadece hukuki ve finansal güvencelerle değil, aynı zamanda doğru tasarım ve uygulama ile de doğrudan ilintilidir. Tint Mimarlık, Ankara Çayyolu merkezli bir mimarlık ofisi olarak, villa projeleri başta olmak üzere, detaylandırma ve uygulama safhalarında derin bir uzmanlığa sahiptir. Bugüne dek 200’ün üzerinde projeyi başarıyla hayata geçirmiş ve bu süreçte çeşitli ödüller kazanmıştır. Tint Mimarlık, projeleri ele alırken yalnızca estetik kaygıları değil, aynı zamanda insan ve kent ölçeğini, sürdürülebilirliği, doğaya saygıyı da ön planda tutar.
Ayrıca okuyun: Evde Çalışma Alanı Nasıl Tasarlanır?