Mimara arsa gösterirken hangi belgeleri hazırlamak gerekir sorusu, arsa üzerinde tasavvur edilen yapının hatasız projelendirilmesi adına ilk safhayı meydana getirir. Bir arsa satın alındığında yahut mevcut bir mülke bina inşa edilmek istendiğinde, mimarlık masasına eksiksiz evraklarla oturmak vakit kaybını önler. Çizilecek projenin mevzuata uyumu, arazinin coğrafi sınırlarıyla uyuşması ve bütçenin doğru hesaplanması, teslim edilen resmi vesikaların sıhhatine bağlıdır. Eksik evrakla başlatılan bir tasarım çalışması, ilerleyen safhalarda ruhsat reddi veya beklenmedik statik zorluklar doğurur. Bu sebeple mimar ile randevuya giderken çantanızda bulunması icap eden resmi evrakları titizlikle derlemeniz gerekir.
Doğru evrak seti, arsanın sınırlarını, imar kısıtlarını ve zeminin taşıma gücünü mimara net biçimde aktarır. Hazırlıksız yapılan ilk görüşmeler ekseriyetle varsayımlar üzerinden ilerler; varsayımlar ise şantiye safhasında yüksek maliyetli revizyonlara sebebiyet verir.
Mülkiyet Durumunu Belgeleyen Güncel Tapu Kaydı
Mimarın ilk talep edeceği resmi evrak tapu senedi veya barkodlu güncel tapu kaydı belgesidir. Parselin mülkiyet yapısı, projenin hukuki zeminini belirler. Tapu üzerinde yazılı ada ve parsel numaraları, belediye ve kadastro sistemlerinde yürütülecek bütün araştırmaların kilit anahtarıdır.
Müstakil parsel ile hisseli mülkler arasında büyük ayrılıklar mevcuttur. Hisseli bir tapu söz konusu ise öteki paydaşların noter tasdikli muvafakatnamesi bulunmadan mimari ruhsat projesi tasdik edilemez. Tapu kaydında intifa hakkı, ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığı da tasarım öncesinde bilinmelidir. E-Devlet kapısı üzerinden yahut Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) vasıtasıyla temin edilen barkodlu güncel tapu dökümü mimara eksiksiz iletilmelidir. İfraz, tevhid veya terk işlemleri yapılmış bir parselde en son tescil tarihini taşıyan evrakın teslim edilmesi, eski sınırlara göre proje çizilmesini engeller.
İmar Durumu Belgesi Neden İlk Sırada Yer Alır?
Belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden temin edilen imar durumu belgesi, arazinin yapılaşma şartlarını saptayan resmi belgedir. Bu evrak bulunmadan hiçbir mimar parsel üzerine tek bir çizgi dahi çekemez. Belge, arsa malikinin arazisine ne büyüklükte, hangi yükseklikte ve hangi işlevde bir yapı inşa edebileceğini kanuni çerçeveye oturtur. İmar çapı bulunmadan tasarlanan projeler, belediye mevzuatına çarparak kağıt üzerinde kalmaya mahkumdur.
İmar çapı evrakında yazılı teknik katsayılar projenin hacmini çizer:
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın parsel tabanında oturacağı azami alanı belirler. Söz gelimi bin metrekarelik bir arsada TAKS 0.20 ise, taban oturumu en fazla iki yüz metrekareye ulaşabilir.
- KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya Emsal: Parselde inşa edilebilecek toplam inşaat alanını sınırlar. Emsal harici sayılan alanlar da bu belgedeki plan notlarına göre hesaplanır.
- Çekme mesafeleri: Binanın yoldan, komşu sınırlardan ve arka bahçeden ne kadar içeriye çekileceğini tayin eder. Bu sınırlar arazideki inşaat taban izini netleştirir.
- Bina yüksekliği (Hmax veya Yençok): Yapının kaç katlı inşa edilebileceğini ve saçak seviyesini kaydeder.
- Fonksiyon türü: Parselin konut, ticaret, turizm yahut karma yapılar lejantında yer alıp almadığını netleştirir.
İmar durum belgesinin ekinde bulunan plan notları bilhassa incelenmelidir. Plan notlarında çatı eğimi, çatı piyesi hakları ve bodrum katların iskan durumu hakkında özel maddeler yer alır.
Aplikasyon Krokisi Ve Çap Belgesi İle Sınırların Tespiti
Kadastro müdürlüklerinden yahut Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolarından (LİHKAB) temin edilen çap belgesi ve aplikasyon krokisi, arazinin yeryüzündeki gerçek koordinatlarını bildirir. Tapu kaydında yazan metrekare bilgisi ile arazinin sahadaki fiziki sınırları her zaman birbiriyle örtüşmeyebilir. Komşu parsellerin sınıra taşması yahut yol genişletme kararları sebebiyle parsel sınırlarında kaymalar yaşanabilir.
Aplikasyon krokisi, arsanın köşe noktalarının sayısal koordinatlarını ve arazinin geometrik biçimini aktarır. Mimar, bu koordinatları üç boyutlu bilgisayar yazılımlarına aktararak arazinin birebir modelini kurar. Sayısal koordinatlar bilinmeden yapılacak bir yerleşim, binanın kazara komşu mülke veya yola taşmasına sebebiyet vererek ruhsat iptallerine yol açar. Bu sebeple LİHKAB onaylı aplikasyon krokisi dosyanın vazgeçilmez parçasıdır.
Kot Kesit Belgesi İle Yol Ve Arazi Seviyesinin Belirlenmesi
Arazinin topoğrafik yapısı, mimari tasarımın hem teknik hem biçimsel kurgusunu şekillendirir. Belediyeden temin edilen kot kesit belgesi (yol kotu tutanağı), binanın sıfır kotunun nereden alınacağını kesinleştirir.
Meyilli arazilerde kot kesit evrakı hayati vazife üstlenir. Binanın kapı seviyesinin yolun hangi noktasından referans alacağı, açığa çıkan bodrum katların emsale katılıp katılmayacağı bu belgeye göre hesaplanır. Hatalı kot tayini, hem maliyetleri fırlatır hem de yapının silüetini bozar. Arazide belirgin bir meyil varsa, mimar kot kesit belgesinin yanında harita mühendislerince hazırlanmış detaylı bir hâlihazır harita ile plankote çalışması da talep eder. Plankote, parsel içerisindeki tüm kot değişimlerini, mevcut ağaçları, su kuyularını ve kayalıkları hassas biçimde yansıtır.
Zemin Etüt Raporu Yapının Güvenliğini Nasıl Belirler?
Bir yapının güvenle yükselmesi, üzerinde durduğu arazinin taşıma kabiliyetine bağlıdır. Jeoloji ve jeofizik mühendisleri tarafından hazırlanan zemin etüt raporu, yeraltı katmanlarının sertliğini, zemin grubunu, deprem ivme katsayılarını ve yeraltı su seviyesini ortaya çıkarır.
Statik projeyi çizen inşaat mühendisi ile mimar ortaklaşa çalışır. Zemin raporunda sıvılaşma riski veya gevşek dolgu tabaka saptanırsa, kazık çakma, zemin iyileştirme ya da radye pabuç tercihi zorunlu kılınır. Bu durum arsa malikinin inşaat bütçesini doğrudan etkiler. Parselin zemin niteliği önceden bilinirse, mimar bodrum kat sayısını ve taşıyıcı kurguyu bu gerçekliğe göre şekillendirir. Statik hesaplamaların dayanağı olan bu rapor, projelendirme aşamasında sürpriz maliyet artışlarını engeller.
Altyapı Durumu Ve Özel Kısıtlamaları Bildiren Belgeler
Arsanın bulunduğu mevkiinin kamu hizmetlerine erişimi, tasarım kararlarında doğrudan belirleyicidir. Elektrik, temiz su, doğalgaz ve kanalizasyon şebekelerinin arsa önünden geçip geçmediği, bağlantı hatlarının mesafesi bilinmelidir. Şayet kanalizasyon şebekesi parsel seviyesinden yüksekte kalıyorsa, projeye foseptik deposu veya terfi pompası eklenmesi gerekir.
Arazide bulunabilecek özel kısıtlamalara dair evrakların toplanması da elzemdir:
- Sit Alanı Kararları: Arsa tarihi veya tabiat varlıkları koruma sahası dahilindeyse Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayları şart koşulur.
- DSİ Taşkın Sahası Yazısı: Dere yataklarına komşu parsellerde Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü tarafından saptanan taşkın sınırları ve yapı yaklaşma mesafeleri uygulanır.
- Kıyı Kenar Çizgisi: Deniz veya göl kenarındaki arsalarda Kıyı Kanunu hükümlerine göre yapılaşma yasaklı sahalar bulunabilir.
- Yüksek Gerilim ve Boru Hatları: BOTAŞ petrol ve gaz boru hatları veya TEİAŞ yüksek gerilim telleri altındaki irtifak hakları inşaat sahasını daraltır.
Bu kısıtlamaların önceden tespit edilmesi, projenin daha sonra mühürlenmesini yahut yıkım kararlarıyla karşılaşmasını önler.
Arsa Malikinin Hazırlayacağı İhtiyaç Programı
Yalnızca resmi daire evrakları değil, arsa malikinin kendi beklentilerini kaleme aldığı liste de mimar için paha biçilmez bir kılavuzdur. İhtiyaç programı ismi verilen bu dökümanda şunlar açıkça yer almalıdır:
- Yapıda ikamet edecek fert sayısı ve yaşam alışkanlıkları,
- İstenen oda, banyo ve ortak yaşam alanları adedi,
- Açık hava bölümleri, teras, kış bahçesi veya yüzme havuzu talepleri,
- Otopark kapasitesi ve kapalı garaj gereksinimi,
- Tahsis edilen toplam inşaat bütçesi ve hedef teslim zamanı,
- Tercih edilen mimari üslup (modern, taş, ahşap, neoklasik).
Bu beklentiler mimara ne denli net aktarılırsa, ortaya çıkan ilk konsept proje hayallerle o denli kusursuz uyuşur. Karşılıklı diyalogla zenginleşen bu liste, tasarımın omurgasını kurar.
Ankara Çayyolu Merkezli Tint Mimarlık İle Tasarım Vizyonu
Arsanız için hazırladığınız bütün bu evrakları vizyoner bir yaklaşımla gerçeğe dönüştürmek, alanında yetkin bir mimarlık ofisiyle çalışmayı zorunlu kılar. Ankara Çayyolu merkezinde faaliyet yürüten ve bugüne dek 200’ü aşkın ödüllü projeye imza atan Tint Mimarlık, estetiği tabiat, sürdürülebilirlik ve insan odaklı çözümlerle buluşturup mekanları gerçeğe dönüştüren yenilikçi bir tasarım ofisi hüviyetindedir.
Konut, çalışma mekanı, karma yapılar ve villa projelerinden iç mimari ile çevre düzenlemesine dek geniş bir yelpazede hizmet veren firma; üç boyutlu modelleme, şeffaf maliyet hesaplamaları ve anahtar teslim tatbikatlarla tasarımın her safhasını titizlikle yönetmektedir. Yalnızca Ankara hudutlarında kalmayıp İzmir, Eskişehir ve Muğla gibi şehirlere de çağdaş mimari vizyonunu taşıyan Tint Mimarlık ekibinin ana gayesi, salt betonarme binalar inşa etmek değil; dokunduğu her mekana ruh ve his katarak yaşam kalitesini yükselten, sağlam ve zamansız eserler bırakmaktır. Arazinizin belgeleriyle Tint Mimarlık ekibine başvurduğunuzda, arsanızın tüm imkanları en üst seviyede işlenir.