Ankara’da bir arsa aldınız. Belki yatırım için, belki de hayalinizdeki evi dikmek için. Diyelim ki yer Alacaatlı. Burası son yıllarda Ankara’nın en çok konuşulan, en hızlı değerlenen yerlerinden biri. Elinizde bir tapu var, şimdi sıra o boş araziyi bir yuvaya veya bir iş yerine dönüştürmekte. Herkesin dilinde olan o konu karşınıza çıkıyor: Alacaatlı için imar yönetmeliğine uygun proje hazırlama işi.
Bu deyiş, ilk başta biraz karmaşık, hatta korkutucu gelebilir. Yönetmelik, proje, ruhsat… Bir sürü teknik terim. Ama aslında bu işler, bir yapının sağlam, düzenli ve çevresiyle uyumlu bir biçimde yükselmesi için atılan adımlardır. Bir arsanız varsa ve buraya bir şeyler inşa etmeyi düşünüyorsanız, bu kurallar bütünü sizin yol haritanız olacak. Kuralları bilmeden yola çıkmak, hem paranızı hem de zamanınızı boşa harcamanıza sebep olabilir.
Bu kurallara uymak, sadece bir zorunluluk değil, aynı zamanda yaptığınız yatırımın değerini korumanın da bir yoludur. Çünkü yönetmeliğe aykırı bir yapı, yarın bir gün başınıza büyük dertler açabilir. O yüzden, Alacaatlı gibi kıymetli bir muhitte atılacak her mimari adımın, baştan sona doğru hesaplanması gerekir.
Alacaatlı Bölgesini Anlamak Neden Mühim?
Bir yere bir yapı dikmek, sadece dört duvarı yükseltmek değildir. O yapının, bulunduğu çevreyle bir uyum içinde durması beklenir. Alacaatlı da bu konuda kendine has özellikleri olan bir yer.
Ankara’nın gözde yeri alacaatlı
Alacaatlı, Çayyolu’nun devamı gibi görünen, son derece popüler bir bölge. Hem şehir merkezine yakınlığı hem de yeni yapılaşmanın getirdiği modern hava, burayı birçok insan için çekici kılıyor. Düzgün caddeleri, yeni açılan dükkanları ve nezih ortamıyla dikkat çekiyor. Burada bir arsanız varsa, elinizdeki bir arsadan fazlasıdır; değerli bir yatırımın tapusudur.
Buranın coğrafi yapısı da değişkendir. Bazı yerleri düz ayakken, bazı parsellerde ciddi kot farkları, yani eğimler bulunur. Bu eğim bile, yapılacak projenin bütün detaylarını baştan aşağı değiştirir. Hangi cepheden kot alınacağı, bodrum katın nasıl çözüleceği gibi konular, hep bu eğime bağlıdır.
Yatırımcılar için değeri
İnsanlar Alacaatlı’dan neden arsa alıyor? Çünkü bölge sürekli değer kazanıyor. Burada yapılan bir konut veya iş yeri, doğru planlandığında sahibine iyi bir getiri vadediyor. Ancak bu getirinin kilidi, doğru mimari proje hazırlama işinde saklı.
Arsanıza, yönetmeliğin izin verdiği maksimum inşaat alanını, en akıllıca şekilde yerleştiremezseniz, yatırımınızdan beklediğiniz karşılığı alamazsınız. Belki bir kat eksik çıkarsınız, belki de otoparkı çözemediğiniz için iskan alamazsınız. Bu yüzden Alacaatlı’nın hem bugünkü durumunu hem de gelecekteki potansiyelini bilen profesyonellerle çalışmak, yatırımınızı güvenceye alır.
İmar Yönetmeliği Dediğimiz Nedir?
Sürekli “imar yönetmeliği” diyoruz. Peki, nedir bu? En basit haliyle, bir arsaya neyi, nasıl yapabileceğinizi söyleyen kurallar kitabıdır.
Her arsa için bir kural defteri
Her mahallenin, hatta bazen her adanın kendine has bir imar planı vardır. Bu planlarda, “Buraya konut yapılır,” “Buraya dükkan açılır,” “Burası yeşil alan kalacak” gibi kararlar yazılıdır. Alacaatlı imar yönetmeliği de aslında, Alacaatlı’nın bağlı olduğu Çankaya Belediyesi’nin ve Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin belirlediği bu plan notlarının ve genel yönetmeliklerin bir bütünüdür.
Bu kurallar; binanızın yoldan ne kadar içeride başlayacağını, yan komşuya ne kadar yaklaşabileceğinizi, binanızın en fazla kaç kat olabileceğini ve toplam kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi belirler. Bu kuralların dışına bir santim bile çıkamazsınız.
Planlı alanlar yönetmeliğinin rolü
Türkiye’de bu işlerin bir de genel çerçevesi vardır: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. Bu, tüm Türkiye’deki planlı arsalar için bir üst başlıktır. Belediyeler de bu genel yönetmeliğe bağlı kalarak kendi bölgeleri için özel plan notları çıkarabilir.
Yani Alacaatlı’daki bir parsel için proje çizerken, mimarınızın masasında hem bu genel yönetmelik hem de Çankaya Belediyesi’nden alınan o parsele özel “plan notları” durur. İkisi bir arada okunur. Bazen belediyenin plan notu, genel yönetmelikten daha kısıtlayıcı olabilir. O zaman, o parsele özel nota uymak mecburidir.
Alacaatlı’da Mimari Proje Nasıl Başlar?
Tapuyu aldınız, artık somut adımlar atmak istiyorsunuz. Mimari projenin ilk adımı, kağıt kalemden önce başlar.
İlk iş arsanın durumunu bilme
İlk yapılacak iş, arsanızın “imar durumunu” öğrenmektir. Arsanız hangi paftada, hangi adada, hangi parselde? Bu bilgilerle belediyenin yolunu tutarsınız. Ya da sizin adınıza bu işleri takip eden mimarlık ofisiniz bu bilgileri alır. Bu belge, sizin arsa anayasanızdır.
İmar durum belgesi alma
Belediyeden alınan imar durum belgesi, arsanızla ilgili temel bilgileri size verir. Bu belgede iki sihirli kelime göreceksiniz: Emsal ve Gabari.
Bu belge olmadan, arsanıza bir kulübe bile dikemezsiniz. Projenin ilk adımı, bu resmi kağıdı almaktır. Bu belge, mimarınıza “Kurallar bunlar, şimdi çizmeye başla” der.
Emsal (KAKS) ve gabari (Hmax) nedir?
Bu iki terimi Alacaatlı’da iş yapacak herkesin bilmesi gerekir.
Emsal (KAKS): Kat Alanı Kat Sayısı demektir. Arsanızın büyüklüğüyle bu oranı çarptığınızda, toplam kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi bulursunuz. Diyelim arsanız 1000 metrekare. Emsal (KAKS) da 0.50 olsun. Bu durumda, siz o arsaya toplam 500 metrekarelik bir inşaat yapabilirsiniz. Bu 500 metrekareye nelerin dahil edilip edilmeyeceği (balkon, teras, bodrum vb.) ise yine yönetmeliğin ayrıntılarında gizlidir.
Gabari (Hmax): Bu da binanızın yüksekliğidir. “Hmax: Serbest” yazmıyorsa (ki Alacaatlı’nın birçok yerinde yazmaz), orada bir yükseklik sınırı vardır. “Hmax: 12.50 metre” yazıyorsa, binanızın en tepe noktası, kot aldığı noktadan itibaren 12.50 metreyi geçemez. Bu da sizin kaç kat çıkabileceğinizi doğrudan etkiler.
Bu iki değer, projenizin sınırlarını çizer. Mimarınız, bu sınırların içinde kalarak en ferah, en kullanışlı ve en estetik yapıyı tasarlamaya çalışır.
Proje Çiziminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
İmar durum belgesini aldık. Emsali, gabariyi biliyoruz. Mimar çizime başladı. Peki, sadece bu iki kural yeterli mi? Elbette hayır.
Parsel sınırlarına saygı çekme mesafeleri
Binanızı arsanızın sıfır noktasına, yani komşu parselle veya yolla bitişik yapamazsınız. Yönetmelik size der ki: “Ön bahçeden 5 metre çekil, yan komşudan 3 metre çekil.” Bu “çekme mesafeleri” binanızın arsaya oturacağı alanı belirler.
Bu mesafeler, hem binaların birbirinin güneşini kesmemesi, hem mahremiyet, hem de yangın güvenliği için vardır. Alacaatlı’daki projelerde bu mesafelere harfiyen uyulur.
Otopark ve yeşil alan zorunlulukları
Artık her yeni yapının kendi otopark ihtiyacını kendi parseli içinde çözmesi bekleniyor. Özellikle Alacaatlı gibi araç sahipliğinin yoğun olduğu bölgelerde bu çok mühim bir konu. Projenizde, yaptığınız daire veya dükkan sayısına yetecek kadar otopark yeri ayırmak zorundasınız.
Aynı biçimde, arsanızın bir kısmını yeşil alan, yani bahçe olarak bırakmanız istenir. Bu oranlar da yönetmelikte bellidir. Hem yapının nefes alması hem de çevrenin beton yığınına dönmemesi için bu alanlar ayrılır.
Kot farkı ve arazi eğimi
Alacaatlı’nın bazı bölgeleri eğimlidir. Arsanız yoldan yüksekte veya alçakta olabilir. Binanızın “kot” yani (+0.00) seviyesini nereden alacağı, projenin en can alıcı yerlerinden biridir. Yoldan mı alacak, arsanın ortasından mı, yoksa en düşük noktasından mı?
Bu karar, bodrum katlarınızın nasıl çıkacağını, binaya girişin nasıl olacağını ve toplam kat adedinizi bile etkiler. Yanlış alınan bir kot, tüm projeyi en başından hatalı kılar. Bu yüzden araziyi iyi okuyan, tecrübeli bir mimar fark yaratır.
Profesyonel Bir Ekiple Çalışma
Buraya kadar anlattıklarımız, işin sadece teknik kısmı. Bu teknik kısımları bir araya getirip, üzerine bir de estetik, yaşanabilir bir mekan koymak ise tecrübe ister.
Hatalı proje baş ağrıtır
İmar yönetmeliğini yanlış okumak, bir detayı atlamak, “bundan bir şey olmaz” demek, inşaat bittikten sonra size “iskan ruhsatı” alamamak olarak geri döner. İskanı olmayan bir yapı ise hem değer kaybeder hem de yasal açıdan sürekli sıkıntıda kalır.
Belediyeden proje onayı almak da ayrı bir iştir. Çizilen projenin defalarca incelendiği, eksiklerin bulunduğu ve düzeltmelerin istendiği bir onay mekanizması vardır. Bu işleyişi bilmeyen, belediyeyle aynı dili konuşamayan bir ekiple çalışmak, ruhsat alma işinizi aylarca uzatabilir.
Tint mimarlık yaklaşımı
Bu işlerin ne kadar karmaşık göründüğünün farkındayız. Doğru bir mimarlık ofisiyle yola çıkmak, tüm bu baş ağrılarından sizi kurtarır.
Tint Mimarlık, Ankara Çayyolu merkezli bir mimarlık ofisi. Mimari ve kentsel tasarım işleri yapıyor, bunları hayata geçiriyor. Konut, ofis, villa işlerinden çevre düzenlemesine kadar geniş bir alanda çalışıyorlar. Firmanın bir felsefesi var: Estetik kaygılarla işlevselliği, sağlamlığı ve sürdürülebilirliği birleştiren, insanı merkeze koyan bir tasarım. 3 boyutlu çizimler, maliyet hesapları ve şeffaf raporlama düzenleriyle müşterilerinin hayallerindeki mekanları inşa etmeyi hedefliyorlar. Tint Mimarlık, Ankara dışında İzmir, Eskişehir ve Muğla gibi büyüyen bölgelerde de modern, özgün tasarımlarıyla işlerini yürütüyor.
Alacaatlı gibi yönetmelik detaylarının çok olduğu bir bölgede, Tint Mimarlık gibi işin hem tasarım hem de yasal takip tarafını bilen bir ofisle çalışmak, hayalinizdeki yapıya sorunsuz kavuşmanızı sağlar. Bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Alacaatlı’ya Dair Konuşulan Bazı Konular
Alacaatlı’da arsa sahibi olanların veya buraya yatırım yapmayı düşünenlerin gündeminde bazı başlıklar hep vardır.
Bölgenin villa ağırlıklı yapısı
Alacaatlı’nın bir kısmı, özellikle eski planlı yerleri, daha çok villa parsellerinden meydana gelir. Bu parsellerin emsalleri (örneğin 0.17 gibi) daha düşük, çekme mesafeleri daha fazla olabilir. Villa projesi hazırlamak, çok katlı bir konut projesi hazırlamaktan farklı dinamikler taşır. Mahremiyet, bahçe düzenlemesi ve yatay mimari ön plana çıkar.
Plan notlarının takibi
Alacaatlı, dinamik bir bölge. Bazen imar planlarında değişiklikler, mahkeme kararlarıyla iptaller veya yeni düzenlemeler olabilir. Dün geçerli olan bir kural, bugün değişmiş olabilir.
Bu yüzden mimari proje hazırlama işine başlarken, belediyeden alınacak en güncel imar durumuna ve plan notlarına bakılır. Güncel durumu takip etmeyen bir mimar, belki de altı ay önce geçerli olan ama artık yürürlükten kalkan bir kurala göre çizim yapabilir. Bu da projenin belediyeden dönmesi demektir.
Sık değişen durumlar
Ankara’nın bazı bölgelerinde olduğu gibi Alacaatlı’da da zaman zaman parselasyon planlarıyla veya imar planlarıyla ilgili haberler duyarız. Bazen bir plan askıya çıkar, bazen itirazlar olur. Bu değişkenlik, bölgede iş yapacakların sürekli tetikte olmasını, en güncel bilgilere göre hareket etmesini zorunlu kılar. Profesyonel bir mimarlık ofisi, bu değişiklikleri de sizin adınıza takip eder.
Proje Onay Aşamaları Nelerdir?
Proje çizildi, peki sonra ne oluyor? Çizilen proje hemen inşaata dönüşmez.
Belediyeye başvuru
Mimarınız, hazırladığı mimari projeyi (içinde statik, mekanik, elektrik projeleri de olan bir dosya halinde) ilgili belediyeye, yani Çankaya Belediyesi’ne sunar. Bu dosyaya “ruhsat dosyası” denir.
İnceleme ve düzeltmeler
Belediyedeki teknik elemanlar, projeyi baştan sona inceler. Alacaatlı imar yönetmeliği kurallarına, çekme mesafelerine, emsale, gabariye, otopark sayısına, yangın merdivenine kadar her ayrıntıya bakarlar.
Genellikle ilk seferde bir projeye “tamam” denmez. “Şurada bir eksik var,” “Burayı yönetmeliğe göre düzeltin” gibi notlarla proje, mimara geri gönderilir. Bu işleme “revizyon” denir. Mimar bu düzeltmeleri yapar ve dosyayı tekrar verir. Bu gidiş gelişler, proje tam anlamıyla kurallara oturana kadar devam eder.
Ruhsat alınması
Proje tüm incelemelerden geçtiğinde ve her şeyin kurallara uygun olduğuna karar verildiğinde, belediye projeyi onaylar. Harçlarınızı yatırdıktan sonra “inşaat ruhsatı” belgenizi alırsınız. Bu belge, sizin inşaata başlama izninizdir.
Yapılan Sık Hatalar ve Kaçınma Yolları
Bu kadar teknik detayın olduğu bir hata yapma payı da bulunur. Ama bazı hatalar sık tekrarlanır.
Yönetmeliği yanlış yorumlama
Yönetmelik dili, bazen yoruma açık gibi durabilir. “Acaba bu madde onu mu demek istedi?” ikilemi yaşanır. Özellikle emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar (teras, bodrum, çatı arası) konusu, en çok hata yapılan yerdir. Bir alanı emsal harici zannedip projeye koyarsınız, ama belediye “Hayır, bu alan emsale girer” der ve tüm projeniz alt üst olur.
Güncel bilgiye sahip olmama
Yukarıda da değindik. Üç ay önceki bir plan notuna güvenerek iş yapmak, büyük bir hatadır. Her işe başlarken “en güncel” belgeyi belediyeden almak şarttır.
Sadece estetiğe odaklanma
Elbette herkes binasının güzel görünmesini ister. Ancak mimari, estetik ile kuralların bir dengesidir. Sadece “çok güzel görünsün” diye yönetmeliğe aykırı yapılan bir cumba, bir çıkıntı veya bir teras, projenizin onaylanmasına engel olur. İyi mimar, kuralların izin verdiği sınırlar içinde en güzel tasarımı ortaya koyan kişidir.
Doğru Proje Hayalleri Gerçeğe Dönüştürür
Alacaatlı’da imar yönetmeliğine uygun proje hazırlama işi, göründüğü gibi, bir arsa sahibinin tek başına altından kalkabileceği bir iş değildir. Bu, bir ekip işidir. Doğru mimar, doğru mühendis ve işini bilen bir takip ekibi ister.
Boş bir arsaya bakarken orada yükselecek binayı hayal edersiniz. O hayalin, bir kabusa dönüşmemesi, tam da istediğiniz gibi, sağlam ve yasal bir yapıya kavuşması, en başta atılacak doğru adımlara bağlıdır. Yönetmeliğe harfiyen uyan, arsanızın her metrekaresini akıllıca değerlendiren bir proje, sizin oradaki en kıymetli varlığınız olacaktır. Bu yüzden işi en başından sıkı tutmak, profesyonel destek almak, Alacaatlı gibi değerli bir bölgedeki yatırımınız için atacağınız en akıllıca adımdır.